정부는 2022년 11월 10일, 투기과열지구, 조정대상지역을 조정해서 발표했습니다. 어떤 내용이 바뀌었는지 검토해 보고 양도소득세와 취득세에는 어떤 영향이 미치는지도 살펴봅니다.
2023년 1월 5일에 규제지역이 추가로 해제되었고, 1월 12일부터는 일시적 2주택자가 종전주택을 처분하는 기한도 2년에서 3년으로 변경됐습니다.
최신 정보에 근거해 2023년 1월 13일에 새로 작성된, 제 블로그의 아래 글을 참고하십시오.
▶서울 4곳 제외 규제지역 해제 효과와 일시적 2주택, 기존주택 처분기한 3년으로 연장
서울 4곳 제외 규제지역 해제 효과와 일시적 2주택, 기존주택 처분기한 3년으로 연장
2023년 1월 5일, 서울의 4개 구를 제외한 모든 지역이 투기지역에서 해제되었습니다. 해제된 효과(혜택)를 살펴봅니다. 그리고, 일시적 1 가구 2 주택, 종전(기존) 주택 처분기한이 2023년 1월 12일부
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1. 규제 대상 지역이 아래와 같이 바뀌었습니다.
1.1 규제 지역 주요 변경 내용 (22/11/14일부터 시행)
1.1.1 서울은 해제된 곳 없음
1.1.2 경기도의 투기과열지구는 과천/성남(분당, 수정)/하남/광명을 제외한 전 지역 해제 (9곳 해제)
1.1.3 조정대상지역, 인천은 8곳 전부 해제
1.1.4 조정대상지역 경기도 22곳 해제
1.1.5 세종시도 조정대상지역에서 해제
1.2 국토교통부에서 발표한 아래 자료를 참조하십시오.
1.3 22/11/14일 현재 규제지역 현황
1.3.1 국토교통부 22/11/10일 보도자료를 기초로 22/09/26일 기준의 규제지역 현황표를 아래와 같이 수정해서 만들어 보았습니다.
| 구분 | 투기지역(주택 15곳) | 투기과열지구(39>30곳) | 조정대상지역(60>29곳) |
| 서울 | 용산/성동/노원/마포/양천/강서/영등포/서초/강남/송파/강동('17.8.3) 종로/중/동대문/동작('18.8.28) |
전 지역('17.8.3) | 전 지역('16.11.3) |
| 경기 | 과천('17.8.3) 성남분당('17.9.6) 성남수성('20.6.19 광명하남('18.8.28) |
과천/성남/하남('16.11.3) 광명('17.6.19) *성남중원은 22/11/14일 해제 |
1.3.2 22/09/26일 규제지역 현황이 보이게 손으로 수정한 규제지역 현황표 (22/11/14일 현재)도 아래에 붙입니다.
2. 규제 지역 해제 효과
2.1. 취득세 절감
주택을 살 때 현재 보유하고 있는 주택이 몇 채냐에 따라, 그리고 사려고 하는 주택이 조정 대상 지역에 있느냐에 따라 취득세가 달라집니다.
2.1.1 기본 취득세율
2.1.2 취득세 중과세율
2.2 양도 소득세 중과 배제
2.2.1 2 주택 이상의 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정 대상 지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제 적용을 배제합니다.
2017년 8월 2일 부동산 대책에 의해 조정지역 2 주택자는 무조건 기본세율+10%, 3 주택자는 기본세율+20%의 양도세를 중과했습니다.
2.2.2 윤석열 정부 들어 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지는 양도소득세 중과가 한시적으로 중지되었습니다.
이 기간이 지나면 양도세는 다시 중과될 것입니다.
그래도, 조정 대상 지역에서 해제된 지역의 양도소득세는 줄어들게 됩니다.
2.3 일시적 2 주택자의 양도소득세 비과세 요건
조정대상지역에서 일시적 2 주택자가 된 경우 2년 이내에 기존 주택을 처분해야 양도세 비과세 혜택을 받지만 비규제 지역에서는 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 비과세됩니다.
위의 내용이 2023년 1월 12일 기획재정부에서 일시적 2주택 특례요건 중 종전주택 처분기한을 신규주택 취득일로부터 3년 이내로 연장하기로 했다는 발표에 따라 변경되었습니다.
달라진 내용은 아래와 같습니다.
관련법과 시행령을 개정해서 2월 중에 공포, 시행하지만 23년 1월 12일부터 소급 적용됩니다.
2.4 양도세 비과세를 받기 위한 2년 보유 / 2년 거주 요건
비규제 지역이 되면 1세대 1 주택자가 양도세 비과세를 받기 위한 2년 거주 요건이 사라지고, 2년 보유 요건만 충족하면 양도소득세가 비과세 됩니다.
단, 22/11/14일부로 비규제 지역이 되었다 하더라도 취득 당시 규제지역이었다면 2년 거주요건을 채워야 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.
2.5 규제지역 해제 시 금융 혜택
2.5.1 비조정지역은 대출 규제 없음
부동산 투기를 잡기 위해 대출을 규제했었는데 조정 대상 지역에서 해제되어 비조정지역이 되면 대출 규제 적용을 안 받습니다.
2.5.2 LTV와 DTI
① 9억 이상의 고가주택인 경우에는 LTV(자산가치 비율)를 9억까지는 50%, 9억 초과분은 30%까지만 인정해 주었음.
예를 들면, 10억짜리 집이라면 9억X50% + 1억X30%=4억 8천만 대출을 받을 수 있습니다.
② DTI(부채상환비율) 50%를 적용해 주택이 고가라 담보능력이 좋더라도 소득이 낮으면 원리금 상환액에 제한을 걸어 집을 못 사게 합니다.
③ LTV와 DTI, 2개의 수단으로 은행 대출을 규제해 왔습니다.
2.5.3 22/11/10일 발표한 LTV 개선 내용
① 규제지역 내 주택 가액별로 차등화되어 있는 무주택 LTV 규제를 50%로 일원화
② 투기과열지구 15억 초과 아파트에 대한 주택담보대출 금지 규제가 해제
③ 시행 시기를 22/12/01일로 앞당김.
④ 22/11/14일 현재 지역별/주택 가격별 주택담보대출 LTV 기준 현황
2.5.4 22/11/10일 발표한 서민, 중산층 부담 경감 조치 및 실생활 애로 해소
① 서민, 실수요자 대상 우대 대출 한도를 6억 원으로 확대
② 청년 전세 특례보증한도를 1억→2억 원으로 확대
③ 생활안정자금 목적 주택담보대출의 대출한도 2억 원을 폐지
④ 임차보증금 반환 대출보증 한도를 1억→2억 원으로 확대
⑤ 무순위 청약 거주지역 요건 폐지하여 청약 대상자 확대
⑥ 생애최초 주택구입자에 대한 세제 지원 요건 확대
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