2023년 1월 5일, 서울의 4개 구를 제외한 모든 지역이 투기지역에서 해제되었습니다. 해제된 효과(혜택)를 살펴봅니다. 그리고, 일시적 1 가구 2 주택, 종전(기존) 주택 처분기한이 2023년 1월 12일부터 3년으로 변경됐습니다.
1. 규제 대상지역 변경
새 정부 들어 2022년 6월, 9월, 11월에 이어서 네 번째로 규제지역을 해제하였습니다.
이제 전국에서 규제지역은 용산구, 강남구, 서초구, 송파구만 남았습니다.
<주택 투기지역 현황>
| 구 분 | 2023년 1월 5일 전 (15곳) | 1.5일 이후(4곳) |
| 주택 투기지역 | (’17.8.3. 지정) 용산·성동·노원·마포·양천·강서·영등포·서초·강남·송파·강동구 (’18.8.28. 지정) 종로·중·동대문·동작구 |
(’17.8.3. 지정) 용산·서초·강남·송파구 |
2. 규제지역 해제 효과
2.1. 절세 효과
주택을 살 때 현재 보유하고 있는 주택이 몇 채냐에 따라, 그리고 사려고 하는 주택이 조정 대상 지역에 있느냐에 따라 취득세가 달라집니다.
2.1.1 취득세
●기본 취득세율
●취득세 중과세율
2.1.2 양도 소득세 중과 배제
●2 주택 이상의 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정 대상 지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제 적용을 배제합니다.
2017년 8월 2일 부동산 대책에 의해 조정지역 2 주택자는 무조건 기본세율+10%, 3 주택자는 기본세율+20%의 양도세를 중과했습니다.
●윤석열 정부 들어 2022년 5월 10일부터 2024년 5월 9일까지는 양도소득세 중과가 한시적으로 중지되었습니다.
이 기간이 지나면 양도세는 다시 중과될 것입니다.
그래도, 조정 대상 지역에서 해제된 지역의 양도소득세는 줄어들게 됩니다.
2.1.3 양도세 비과세를 받기 위한 2년 보유 / 2년 거주 요건
비규제 지역이 되면 1세대 1 주택자가 양도세 비과세를 받기 위한 2년 거주 요건이 사라지고, 2년 보유 요건만 충족하면 양도소득세가 비과세 됩니다.
단, 23/1/5일부로 비규제 지역이 되었다 하더라도 취득 당시 규제지역이었다면 2년 거주요건을 채워야 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.
2.2 규제지역 해제 시 금융 혜택
●비조정지역은 대출 규제 없음
부동산 투기를 잡기 위해 대출을 규제했었는데 조정 대상 지역에서 해제되어 비조정지역이 되면 대출 규제 적용을 안 받습니다.
●LTV / DTI / DSR
♤주택담보대출비율 (LTV) - 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치 비율 (Loan To Value ratio)
♤총부채상환비율(DTI) - 금융부채 상환능력을 소득으로 따져 대출한도를 정하는 계산 비율 (Debt To Income)
♤총부채원리금상환비율(DSR) -대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율 (Debt Service Ratio)
| 구분 | 투기과열지구 | 조정대상지역 | 비규제지역 |
| 무주택/1주택 세대 | |||
| LTV | - 주택가격 무관 (15억 초과 때도 가능) 50% -서민/실수요자 : 9억원 이하 70% (대출한도 6억) -생애최초 주택구매자 주택소재지/가격 무관 LTV 80% (한도 6억) -다주택자 LTV 0% |
-무주택, 1주택, 주택가격 무관70% -생애최초 주택구매자 주택소재WL/가격 무관 LTV 80%(한도 6억) -다주택자 60% |
|
| DTI | -50% -서민/실수요자 : 50% |
-50% -서민/실수요자 : 60% |
-무주택자 60% -1주택자 50% |
| DSR | 총대출 1억 초과 시 차주단위 DSR 40%적용 (2금융권 50%이하) | ||
2.3 청약 재당첨 제한
10년 > 7년으로 줄어듦
2.4 분양가 상한제 대상지역도 서울 4구만 남았음.
2.5 주택 분양권 전매제한 완화
-수도권 : 10년에서 3년
-비수도권 : 4년에서 1년
2.6 수도권 분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지
분양가 상한제 주택 / 공공 재개발 일반분양분에 적용되던 실거주 의무 없음.
2.7 중도금대출 보증 분양가 기준 폐지
○분양가가 얼마든지 중도금 대출 가능
○1인당 한도도 없앴음
2.8 특별공급 분양가 기준 폐지
모든 주택에서 특별 공급 가능함.
2.9 1주택 청약 당첨자 기존 주택 처분 의무 폐지
3. 일시적 2 주택자 혜택
부동산 경기가 얼어붙어 기존 주택을 처분하기 어려운 일시적 2 주택자들의 불편을 해소하기 위해 정부가 종전주택 처분기한을 3년으로 연장했습니다.
이 조치는 관련법과 시행령을 개정해서 2월 중에 공포, 시행하지만 23년 1월 12일부터 소급 적용됩니다. 즉, 이 날부터 바로 시행됐습니다.
이로 인해 일시적 2 주택자들이 어떤 혜택을 보는지 정리했습니다.
3.1 종전(기존)주택 처분 기한 연장 (2년→ 3년)의 의미
일시적 2 주택자가 양도소득세, 종합부동산세, 취득세 등을 계산할 때 적용되는 종전 주택 처분기한이 신규 주택 취득일로부터 3년 이내로 바뀌었습니다.
기존 집을 처분하지 않은 일시적 2 주택자가 1 주택자처럼 간주되어 양도소득세와 취득세, 종합부동산세 부과 시 1 주택자와 같은 혜택을 누리는 기간이 2년에서 3년으로 늘어났다는 뜻입니다.
3.2 양도소득세 혜택
3.2.1 양도소득세 비과세
일시적 2주택 특례요건 중 종전주택 처분기한이 신규주택 취득일로부터 3년 이내로 연장됐습니다.
일시적 2 주택자가 신규주택 취득일로부터 종전주택을 3년 이내에만 처분하면 양도소득세가 비과세 됩니다.
3.2.2 양도세 장기보유특별공제
최대 80% 적용
3.3 종합부동산세 특례
마찬가지로 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 종합부동산세를 계산할 때 아래와 같은 종합부동산세 특례혜택을 1 주택자와 같이 받을 수 있습니다.
○기본공제 12억 원
○ 고령자 / 장기보유 세액공제 (최대 80%)
3.4 취득세
중과세율 (조정대상지역 2 주택자 8%)이 아닌 기본세율 (1~3%)로 내면 됩니다.
근거자료
1. 서울 투기지역 대폭 해제 (보도자료, 국토교통부, 2023년 1월 3일)
2. 주택시장 연착륙과 서민, 취약계층 주거안정 역점 추진 (보도참고자료, 국토교통부, 2023년 1월 3일)
3. 일시적 2 주택자, 주택처분기한 2년→3년으로 늘린다 (대한민국정책브리핑, 2023년 1월 12일)
'경제' 카테고리의 다른 글
| 아이돌봄 서비스 종류, 개요, 지원 내용, 제출서류, 이용 절차도, 업무 흐름도 (1) | 2023.01.16 |
|---|---|
| K-apt (공동주택관리정보시스템) 기능과 효과, 운영체계, 공개항목, 공개대상 단지기준 (0) | 2023.01.15 |
| 청년전용 버팀목 전세자금대출 지원 대상, 신청시기, 대상주택, 대출한도/금리, 제출서류, 취급은행 (1) | 2023.01.12 |
| 특례보금자리론 대상/지원내용/신청법과 차주 유의사항 (0) | 2023.01.11 |
| 2023년 장애인활동지원 서비스 개선 내용, 신청 방법과 질의응답(23.3.17 업데이트) (0) | 2023.01.11 |
