특례보금자리론 대상/지원내용/신청법과 차주 유의사항

 

정부가 2023년 1월 30일(월)부터 기존의 보금자리론에 일반형 안심전환대출, 적격대출을 통합한 특례보금자리론을 1년간 한시 운영합니다. 지원대상, 지원내용, 자금 용도, 신청방법과 차주 유의사항 등을 알아봅니다.

특례보금자리론이 1년간 한시 운영됩니다.

I. 추진배경 및 필요성 

▣시장금리 상승이 점차 대출금리로 반영되면서, 서민·실수요자 이자부담이 빠르게 증가
▣금리상승기 서민·실수요자의 “내 집마련”을 돕고 가계부채 질적구조를 개선하기 위해 고정금리 정책모기지 역할 확대가 필요

II. 특례보금자리론 주요 내용

특례보금자리론 주요내용 (출처 : 뉴시스 2023년 1월 11일) - 상세 내용은 아래 설명을 참고하십시오.

1. 지원대상

1.1 주택가격

9억 원 이하 주택이 대상입니다.

* KB시세>한국부동산원 시세> 주택공시가격> 감정평가액 순으로 적용

1.2 소득

기존 보금자리론(7천만원 이하)과 달리 소득제한은 없습니다.

 * 다만, 우대금리 적용 등을 위해서는 본인·배우자 소득자료 증빙 필요

1.3 주택수

무주택자(구입용도)·1주택자(상환‧보전용도)가 신청 가능합니다.

* 대체취득을 위한 일시적 2주택자의 경우 기존 주택을 처분(2년 이내)하는 것을 조건으로 취급 가능

2. 자금 용도

총 3가지 용도로 구분됩니다. 

①구입용도(주택구입) - 무주택자
②상환용도(기존 대출상환) - 1주택자
③보전용도(임차보증금 반환) - 1주택자

♠분양권, 입주권도 주택보유 수에 포함
♠대체취득을 위한 일시적 2주택자의 경우 기존주택을 2년 이내에 처분하는 조건을 취급 가능

3. 지원내용

3.1 대출한도

최대 5억원 이내에서 대출

3.2 LTV

최대 70%* (생애최초 주택구입자**: 80%) 내에서만 취급됩니다.

* 非아파트(연립・다세대・단독주택)는 5% p, 규제지역은 10% p 추가 차감
    (단, 실수요자 요건(주택가격 8억 원, 소득 9천만 원, 무주택자) 해당 시 규제지역 차감 적용을 배제)

** 차주와 배우자가 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 경우

3.3 DTI

최대 60%* 내에서만 대출이 취급됩니다.(단, DSR 미적용)

* 규제지역의 경우 10%p 차감(단, 실수요자 요건 해당 시 차감 적용을 배제)

< 특례보금자리론 LTV・DTI 적용 안 >

구 분		LTV*	DTI
규제지역 외 지역, 실수요자 요건 해당	아파트	70%	60%
	기타주택	65%
규제지역	아파트	60%	50%
	기타주택	55%

* 단, 생애최초 주택구입자의 경우 지역별‧주택유형별 구분 없이 LTV 80%/DTI 60% 일괄 적용

3.4 DSR

총부채원리금상환비율(DSR)은 적용되지 않습니다.

3.5 만기

6가지 만기가 있습니다.
①10
②15
③20
④30
⑤40*
⑥50년**

* 만기 40년(만39세 이하 또는 신혼부부혼인 7년이내),
**만기 50년(만 34세 이하 또는 신혼부부)

3.6 금리

○ 대출 기본금리는 우대형*(4.65~4.95%)과 일반형(4.75~5.05%)으로 나뉨
○최대 90bp 내에서 금리우대를 별도로 적용합니다.
○매월 시장금리, 재원상황 등 제반상황을 감안하여 대출 기본금리 조정

 * 우대형 : 주택가격 6억 이하 & 부부합산소득 1억 이하인 차주에 적용

< 특례보금자리론 기본금리 (단위 : %) >

만기	10년	15년	20년	30년	40년	50년
우대형 (주택6억↓&부부소득1억↓)	4.65	4.75	4.80	4.85	4.90	4.95
일반형 (주택6억↑or부부소득1억↑)	4.75	4.85	4.90	4.95	5.00	5.05

ㅇ (우대금리) 저소득청년* 우대금리(10bp)를 신설하였으며, 차주특성에 따라 최대 90bp까지 금리우대가 가능합니다.

 * 만39세 이하 & 주택가격 6억 원 이하 & 부부합산소득 6천만 원 이하

※ 우대금리= 아낌e(10bp) + 기타(저소득청년/사회적 배려층/신혼가구/미분양주택 우대폭의 합, 단 최대한도 80bp)
⇨ 우대금리 적용시 3.75~4.05% 까지 대출금리가 인하될 수 있음

< 특례보금자리론 우대금리 적용 안 >

구 분	상 세 요 건		우대금리	중복적용
	주택가격	소득
아낌e(주1)	9억원		10bp	O
(新)저소득청년	6억원	6천만원	10bp	최대 80bp
사회적배려층(주2)		6천만원	40bp
신혼가구(주3)		7천만원	20bp
미분양주택		8천만원	20bp

♠주 1) 전자약정 및 등기 시 우대금리
♠주 2) 한부모‧장애인‧다문화‧다자녀가구 우대금리(다자녀가구 소득기준은 7천만 원)
♠주 3) 혼인신고일부터 7년이 도과하지 않은 부부(결혼예정자 포함)

3.7 중도상환수수료

기존 주담대*를 특례보금자리론으로 갈아타는 경우뿐 아니라 추후 특례보금자리론을 중도상환하는 경우에도 면제될 예정입니다.

* 기존 주담대에 대한 중도상환수수료 면제를 위해서는 주택금융공사 홈페이지・모바일앱을 통해 ‘특례보금자리론 승인내역 확인서’를 발급하여 기존 대출금융기관에 제출 필요

3.8 대출 실행 소요 기일

대출신청일로부터 30일 이후 대출이 실행됨.

4. 지원규모 

특례보금자리론(1년간) 공급 규모는 39.6조 원*입니다. 

* ‘23년 주금공 공급목표(44조 원) = 특례보금자리론(39.6조 원) + 디딤돌대출(4.4조 원, 유동화방식)

III. 정책 모기지 비교

상품	현행(~‘23.1.29)		개편(‘23.1.30~)
	보금자리론	적격대출	특례보금자리론
주택가격	6억원	9억원	9억원
대출한도	3.6억원	5억원	5억원
소득한도	7천만원	없음	없음
금리	4.75~5.05% +우대금리 적용	5.05~6.39*%	우대형**: 4.65~4.95% 일반형: 4.75~5.05% +우대금리*** 적용(최대0.9%P)

*1월 2일 기준 적격대출 금리 상단
**우대형 : 주택가격 6억 이하 & 부부합산소득 1억 이하인 차주에 적용
***우대금리= 아낌e(10bp) + 기타(저소득청년/사회적 배려층/신혼가구/미분양주택 우대폭의 합, 단 최대한도 80bp

IV. 신청방법 및 차주 유의사항 

1. 신청방법

기존 보금자리론과 동일하게 아래 2곳을 통해 신청 가능

○한국주택금융공사 홈페이지(hf.go.kr) 
○스마트주택금융 앱

○온라인으로 대출 신청이 어려울 경우 SC제일은행 창구를 통해 신청가능
단, 창구를 통해 신청할 때는 아낌e 금리할인 (0.1%p)은 적용되지 않음.

2. 차주 유의사항

 2.1 대출금액

대출가능금액*은 LTV 적용금액과 대출한도 중 적은 금액이 적용되는 점을 고려하여 자금계획을 수립할 필요가 있습니다.

 * 예시 1) 5억 원 아파트의 경우 3.5억 원 대출가능 = Min [3.5억 원(5억 원 ×LTV70%), 대출한도 5억 원]
   예시 2) 8억 원 아파트의 경우 5억 원 대출가능 = Min [5.6억 원(8억 원 ×LTV70%), 대출한도 5억 원]

2.2 1 주택 유지

대출 기간 동안 1 주택 유지조건*이 엄격히 적용되기 때문에 추가 주택 구입으로 2 주택 이상을 보유할 계획이 있는 경우에는 특례보금자리론 이용에 신중을 기할 필요가 있습니다.

* 추가주택 취득 여부를 정기적(매 1년) 점검하고, 추가주택 취득자가 처분기한(6개월) 내 처분하지 않는 경우 기한이익상실 처리 및 3년간 보금자리론 이용 제한

V. 주요 질의 및 답변

A. 특례보금자리론 일반 사항

1. 특례보금자리론은 어떤 정책금융 상품인지?

□ 특례보금자리론은 금리상승기에 서민·주택 실수요층이 이자상승 불안 없이 다양한 용도의 저금리 자금을 이용하도록 지원하는 정책금융 상품임

(1) 시중 주택담보대출 금리보다 낮은 고정금리 대출을 장기간 이용가능

   - 시중 변동금리 주택담보대출 대비 평균 약 0.4~0.9% p 낮은 금리*의 대출을 최장 50년간 고정금리로 이용할 수 있음

     * 4대 시중은행 주담대 평균금리 범위(‘22.12.31~’ 23.1.6): 5.04~5.54% ↔ 특례보금자리론 예상 평균금리(우대형 기준, 대출기본금리-우대금리): 4.65%

(2) 내 집마련·기존대출 상환·전세금 반환 등 다양한 용도로 활용가능

   - 특정목적(예:대환대출)으로 활용이 제한되었던 기존 우대상품(안심전환대출)과 달리 자금용도 제한 없이 다양한 용도(주택구입·대환·전세금반환)로 활용가능

  → i) 서민·실수요층의 내 집마련 기회를 제공(주택구입), ii) 가계부채의 질적구조 개선(대환대출 : 변동→고정금리), iii) 전세세입자의 원활한 이주 지원(전세금반환) 등 다양한 경제적 효과가 기대됨

(3) 사회적 배려가 필요한 계층 등을 보다 두텁게 지원

   -저소득청년 금리우대(0.1% p)를 추가하였으며, 신혼부부, 한부모·장애인 가구 등 사회적 배려가 필요한 계층에 대해 0.2~0.4% p 추가적인 금리우대 제공

2. 주택금융공사에서 운영하는 여타 정책모기지 상품(보금자리론·적격대출 등)은 특례보금자리론 출시 이후에도 계속 지원되는지?

□ 특례보금자리론이 기존 정책모기지(보금자리론·적격대출)의 지원대상(9억 원 이하 주택 등)을 포괄하여 장기·저금리로 자금을 공급하는 만큼, 

 ㅇ 특례보금자리론 신청이 개시되는 1.30일 이후에는 기존 보금자리론과 적격대출의 신청·접수는 받지 않음(1년간 한시)

3. 특례보금자리론을 1년간 한시적으로 운영하는 이유는?

□ 특례보금자리론은 금리상승기 서민·실수요층의 금리불안 해소 등을 위해 장기간 저금리 등 높은 혜택을 적용하는 우대지원 프로그램인 만큼, 우선 1년간 한시적으로 운영할 예정이며,

 ㅇ 향후 시중금리·자금상황, 가계부채 추이, 서민·실수요층 주거안정 상황 등을 보아가며 운영기간 연장여부 등을 검토해 나갈 계획

4. 특례보금자리론 신청부터 실제 대출실행까지 얼마나 소요되는지?

□ 대출한도 심사 등 필요 절차를 거쳐 대출신청일로부터 30일 이후 대출실행이 가능함 

5. 신청접수 가능일(1.30)부터 1달 이내에 자금이 필요*한 경우에는 특례보금자리론을 이용할 수 있는지? 

 * 예) 2월 중 주택매매계약의 잔금을 입금해야 하는 차주

□ 대출실행은 신청일부터 30일 이후 가능하므로, 신청접수 가능일(1.30)부터 1달 이내 자금이 필요한 경우 특례보금자리론 이용은 어려움

□ 동 기간 내 자금이 필요한 이용자는 1.30일 전에 기존 정책모기지(보금자리론·적격대출)를 신청해 지원받을 수 있음

6. 하나의 주택을 구입하면서 디딤돌대출과 특례보금자리론을 동시에 이용할 수 있는지?

□ 두 상품의 지원 요건을 모두 충족한 경우 함께 이용 가능
   ※ 디딤돌대출 지원요건 : 주택가격 5억 원 이하, 부부합산 연소득 6천만 원 이하 등

 ㅇ 상대적으로 대출금리가 낮고 지원한도가 낮은 디딤돌대출부터 그 한도*까지 대출이 이뤄지고,
     * 일반차주 2.5억 원, 생애최초주택구입 3억 원, 신혼가구 4억 원

 ㅇ 디딤돌대출로 한도가 부족한 경우 특례보금자리론을 나머지 필요금액만큼 신청하여 지원받을 수 있음

B. 자격요건 관련

1. [주택요건] 주택가격(9억 원 이하) 판단 기준은?

□ 시세가 있는 아파트는 ➊KB시세 > ➋한국부동산원 시세 > ➌주택공시가격 > ➍감정평가액 순으로 적용

 ㅇ 시세 및 공시가격이 없는 신축 아파트는 ➊분양가액을 적용하되, 분양가액 적용이 적합하지 않은* 경우 ➋감정평가액**을 적용

     * 예) 규제지역이거나 분양계약서(또는 입주자모집공고문) 상 300세대 미만 또는 대출실행일이 (임시) 사용승인일로부터 6개월을 초과한 경우
    ** 주금공과 협약을 체결한 감정평가업자의 감정평가서만 인정(선순위 디딤돌 대출이 있는 경우 HUG와 협약을 체결한 감정평가자의 감정평가서만 인정)

□ 非아파트(연립주택, 다세대주택, 단독주택)는 ➊주택공시가격 > ➋감정평가액 순으로 적용하되, 차주가 원할 경우* 감정평가액 적용 가능

     * 주택공시가격으로 대출한도가 부족한 경우

2. [주택요건] 오피스텔, 생활숙박시설 등도 이용이 가능한지?

□ 오피스텔, 생활형 숙박시설, 기숙사, 노인복지시설 등 「주택법」 상 주택이 아닌 준주택은 특례보금자리론 이용 불가

3. [주택요건] 본 건 담보주택 외 분양권·입주권을 가지고 있는 경우에도 이용이 가능한지?
 
□ 분양권·조합원 입주권도 보유주택수에 포함되어 특례보금자리론 이용이 원칙적으로 불가하나, 구입용도에 한하여 2년 이내 처분하는 조건으로 이용 가능

4. [주택요건] 대출실행 후 추가로 주택을 구입할 수 있는지?

□ 특례보금자리론 대출실행 이후 추가주택 취득은 금지됨

 ㅇ 추가주택을 취득한 경우 확인일로부터 6개월 이내 추가로 취득한 주택을 처분하거나 대출을 상환해야 하며,
 ㅇ 해당 기한 내 처분하지 않는 경우 기한이익상실 처리되고, 3년간 보금자리론 이용 불가

5. [소득요건] 반드시 부부 모두 소득증빙을 해야 하는지?

□ 차주 본인의 소득증빙만으로도 대출이용 가능
□ 다만, 배우자 소득을 합산해 충분한 대출한도(DTI)를 지원받거나, 부부합산소득 정보가 요구되는 우대금리 적용* 등 혜택을 받고자 하는 차주는 부부 모두 소득증빙이 필요

   * 우대형(1억 원)·저소득청년(6천만 원)·사회적 배려층(6천만~7천만 원) 등 

6. [소득요건] 폐업 또는 실직·휴직 중인 경우에도 이용이 가능한지?

□ (폐업 또는 실직) 건강보험료 또는 국민연금 납부 내역으로 소득을 추정하여 대출 심사 가능(단, 폐업 또는 실직 사실 확인 필요) 
□ (휴직자) 휴직 직전 연간 소득으로 심사

7. [소득요건] 개인회생 또는 신용회복 중인 경우에도 신청이 가능한지?

□ (본인) 개인회생, 파산면책 및 신용회복지원 등 신용정보(한국신용정보원 제공)가 등록되어 있는 경우 신청 불가(단, 해제정보가 있는 경우 신청 가능)
□ (배우자) 충분한 대출한도(DTI)를 지원받거나, 부부합산소득 정보가 요구되는 우대금리 적용 등 혜택을 받고자 배우자 소득증빙 필요시 배우자가 신용정보(개인회생, 파산면책, 신용회복지원 등) 등록된 경우 신청 불가

8. [기타] 배우자가 받은 기존대출도 특례보금자리론으로 상환할 수 있는지?

□ 차주와 배우자가 법적인 부부 상태를 유지하고 있다면, 배우자가 받은 기존대출도 특례보금자리론으로 상환 가능

9. [기타] 외국인도 특례보금자리론 이용이 가능한지?

□ 특례보금자리론은 원칙적으로 대한민국 국민만 이용 가능

 ㅇ 국내에 주민등록을 한 재외국민*과 국내거소신고를 한 외국국적동포**의 경우 이용 가능 (배우자의 국적은 무관)

     * 「주민등록법」 제10조의 2에 따라 국내에 주민등록을 한 재외국민
    ** 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제7조에 따라 국내거소신고를 한 외국국적동포

C. 지원내용 관련

1. [우대지원] 생애최초 주택구입자는 어떤 혜택이 있는지?

□ 생애최초로 주택을 구입하는 경우에는, 주택구입을 위해 충분한 자금을 활용할 수 있도록 대출한도 규제(LTV)를 완화*하여 적용

     * LTV: (일반) 70% (규제지역) 60% → (생애최초구입자) 80% (규제지역 무관)

2. [금리] 매월 기본금리 조정 등으로 대출신청시점과 실행 시점의 금리가 다를 경우 어떤 금리가 적용되는지?

□ 대출신청 시점과 실행 시점의 대출 기본금리 중 더 낮은 금리를 적용
□ 우대금리는 대출신청일(단, 주택가격은 대출승인일)을 기준으로 판단 

3. [금리] 대출실행 이후 주택가격이 하락하여 우대금리 요건을 만족하는 경우* 우대금리 적용이 가능한지?

    * 예) 실행시 주택가격 6.5억 원 → 이후 6억 원 이하로 하락 시 

□ 주택가격 적용 판단시점은 대출승인일을 적용
□ 따라서, 대출실행 이후 주택가격이 6억 이하로 하락하여 우대금리 요건에 해당하더라도 우대금리는 적용되지 않음

4. [상환방식] 거치기간 설정 및 만기 일시상환이 가능한지?

□ 특례보금자리론은 거치기간이 없는 분할상환상품으로 거치기간 설정 및 만기 일시상환은 불가

5. [상환방식] 체증식 상환방식*을 이용할 수 있는지?

    * 초기에는 낮은 금액을 상환하고, 매월 상환금액이 증가하는 상환방식

□ 만 40세 미만*인 차주는 체증식 상환방식 이용이 가능하나, 50년 만기 대출**시에는 체증식 상환방식을 이용할 수 없음

     * 低연령 차주는 시간이 지나면서 소득이 증가할 가능성 반영해 체증식 상환을 허용
    ** 긴 만기동안 은퇴 등으로 소득이 감소할 가능성을 감안해 체증식 상환을 배제

6. [대환] 정책모기지 상품도 대환이 가능한지?

□ 기존 대출된 보금자리론, 적격대출 등 모든 정책모기지 상품에 대하여  상환용도 특례보금자리론 이용이 가능함

7. [대환] 기존 대출잔액 이상으로 대환금액을 신청할 수 있는지?

□ 상환용도 특례보금자리론은 기존 주택담보대출 잔액이상 대출할 수 없음

     * ➊기존 주담대 잔액 ➋LTV 70%, DTI 60% ➌최대한도 5억 원 중 가장 적은 금액까지 대출가능 

8. [대출] 대환용도로 사용한 경우 중도상환수수료가 부과되는지?

□ 특례보금자리론이 대환용도로 원활히 활용될 수 있도록, 기존 대출 상환에 따른 중도상환수수료는 모두 면제됨(디딤돌 대출 제외)

□ 아울러, 특례보금자리론을 이용하는 도중 시중금리가 하락하여 특례보금자리론을 他대출로 대환 하려는 경우에도 중도상환수수료가 면제됨

 

VI. 참고사항

1. 특례보금자리론 대상 아파트

특례보금자리론 대상인 9억 원 이하 아파트 비중은 80% 수준인 것으로 집계됐습니다.
금액별로 6억 원 이하가 60%였고, 6억 원 초과 9억 원 이하가 20%였으며, 나머지 20%가 9억 원 초과였습니다.

상대적으로 집값이 높은 서울은 34%, 수도권은 68%가 9억 원 이하였습니다.

전국 및 주요권역 시세 구간별 아파트 비중 (출처 : 조선비즈 2023년 1월 11일)

2. 기존 보금자리론과 적격대출의 신청·접수 한시 중단 (1년 동안)

특례보금자리론 신청이 개시되는 1.30일 이후에는 기존 보금자리론과 적격대출의 신청·접수는 받지 않음(1년간 한시)

근거자료

1. [보도자료] 1.30일부터 특례보금자리론 신청을 접수합니다. - 금리상승기 4%대 고정금리 모기지론 공급으로 주거안정망 확충 (금융위원회 2023년 1월 11일)
2. 4%대 고정금리 ‘특례보금자리론’ 30일 출시…1년간 한시 운영 (대한민국정책브리핑, 2023년 1월 11일, 금융위원회)
3. “전국 아파트 10개 중 8개는 특례보금자리론 대상” (조선비즈, 2023년 1월 11일)