계약갱신청구권 거절 후 주택매매한 3가지 사례-서로 다른 (손해배상) 판결 분석하기와 주택임대차보호 3법 요약

주택임대차보호법 상 임차인에게 주어진 계약갱신청구권을 거절한 후 주택을 매매한  3가지 사례에 대해 각기 다른 (손해배상) 판결이 나왔습니다. 하나는 손해를 배상하라고 했고 다른 두 개에서는 임대인이 배상할 필요가 없다고 판결했습니다. 왜 비슷한 사안에 대해 다른 판결이 나왔는지를 분석해 봅니다. 먼저 주택임대차 3법이라고 불리는 3가지 제도에 대해 알아봅니다.

계약갱신청구권을 거절한 후 주택을 매매한 3가지 경우의 판례를 분석합니다.

I. 주택임대차보호법

1. 주택임대차  3법이란?

주택임대차에 관한 법 3개란 뜻이 아니고 주택임대차보호법 및 부동산거래신고법 개정안으로 도입된 새로운 제도 3가지를 의미합니다.

①계약갱신청구권
②전월세상한제
③전월세신고제

2. 계약갱신청구권

2.1 임차인의 권리

◆현재 살고 있는 임차인이 계약갱신청구권을 행사하여  2년 더 살기를 원하는 경우 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다는 것입니다. 임차인은 2+2년=4년을 살 수 있습니다. 단 임차인은 계약 만료 1~6개월 전에 의사를 통보해야 합니다.

◆임차인은 해당 주택에서 퇴거를 한 뒤 2년 동안은 그 주택의 임대차 정보를 열람할 수 있습니다.

2.2 임대인의 권리

임대인은 아래와 같은 9가지 정당한 사유가 있다면 임차인의 계약갱신청구권 행사를 거절할 수 있습니다. (제5조의 3 계약갱신 요구 등)

주택임대차보호법

제6조의 3 (계약갱신 요구 등)

◆제1항

제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

①임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
②임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
③서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
④임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸) 한 경우
⑤임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
⑥임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
⑦임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
(가) 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
(나) 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
(다) 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
⑧임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
⑨그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

2.3 임대인의 배상 책임

임대인이 만약 제6조의 3 제1항 제8호의 사유 [⑧임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우)]로 임차인의 계약갱신청구권을 거절한다면, 계약이 갱신되었다면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제 3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다라고  동법의 같은 조 제5항에서 규정합니다. (임대인이 2년을 살아야 한다는 뜻입니다.)

◆제5항

임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

★여기서 주의해야 할 사항이 3가지 있습니다.

◆첫째, 정당한 사유가 있으면 다른 사람에게 임대할 수 있다는 것
◆둘째, 해당 주택을 임대한 경우만 규정하고 있고 해당 주택을 매도한 경우에 대해서는 규정하고 있지 않다는 것
◆셋째, 해당 주택을 임대인이 매도한 경우에 대해서는 주택임대차보호법에 명시하고 있지 않으므로  임대인의 행위가 민법 상 불법행위에 해당되는가의 문제로 바뀌게 된다는 것.
만약 임대인의 행위가 민법 제750조에 규정한 불법행위*라면 임대인은 손해배상을 해야 합니다.

(주*) 민법 제750조 (불법행위의 내용)
고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

2.4 전세에서 월세로의 전환

계약갱신청구권을 행사할 때 전세에서 월세로 전환하는 것은 임차인이 받아들이면 가능하지만 법정 전환율을 적용합니다.

3. 전월세상한제

◈계약을 갱신할 때 임대료를 올릴 수 있는 상한 폭을 5% 이내로 제한했습니다.
◈임대인(집주인)이 타인에게 소유권을 넘겼더라도 기존 계약은 연장 가능하며 5% 상한 역시 적용됩니다.

◈5% 인상을 임차인이 거부할 경우에도 임대인은 계약갱신을 해야 하고 임대료 5% 인상 또한 강제할 수 없습니다. 꼭 인상해야겠다면 소송으로 가거나 분쟁조정을 거쳐서 그 결과에 의해 인상 여부가 결정됩니다.

4. 전월세신고제

◈주택 임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등의 계약사항을 지자체에 의무적으로 신고해야 합니다.

신고하지 않으면 최대 100만 원가량의 과태료가 부과됩니다.

◈2021년 6월 1일 이후에 체결한 전월세 계약이 해당됩니다. 전월세 자택, 공장, 상가, 고시원, 기숙사 등 심지어 비주택도 해당됩니다.

◈보증금 6천만 원 초과, 월차임(월세) 30만 원 초과,  이 2가지 기준 중에서 하나라도 해당하면 신고대상입니다.
신규, 변경, 해지도 기준에 부합된다면 신고 대상이고, 묵시적 갱신이나 동일 금액의 재계약의 경우는 제외됩니다.

◈전입신고 할 때 계약서를 첨부해서 신고하면 임대차 계약 신고를 한 것으로 간주합니다.

◈1년 더 연장되어 2024년 5월 31일까지 신고해야 합니다. 

II. 계약갱신청구권 거절 후 주택을 매매한 분쟁 사례 3가지

1. 2023년 판결된 2가지 사례 비교

그간 몇 건의 소송 사례가 있었으나 이글에서는 2023년 1월과 6월에 나온 판례 2가지를 비교해 보고 2022년 12월에 나온 대법원 판례 하나를 살펴봄으로써 임대인(임대인의 지위를 승계한 임대인 포함)과 임차인이 어떤 행위까지 할 때 용납이 되는 지를 알고자 합니다.

구분	2023년 1월 판결 (서울중앙지법)	2023년 6월 판결 (수원지방법원 항소심)	비고
계약일	○2019년 12월 ○보증금 12억 4천만원 ○2년 거주	○2020년 10월 ○2년 거주
계약갱신청구권 행사	2021년 10월 계약갱신청구	2020년 10월 계약갱신청구
임대인	실거주 이유로 계약갱신 거절 후 2021년 12월에 (임차인 퇴거 후 바로) 36억 7천 만원에 매도	실거주 이유로 계약갱신 거절 후 7개월 정도 거주 후 주택 매도
임차인의 새집 계약	○보증금 13억 ○월세 150만 원 ○중개수수료 580만 원 ○이사비용    280만 원	미상
임차인의 소송	미상	900만 원 손해배상 청구
판결	○주택 임대차보호법을 위반하여 정당한 사유 없이 임대차 계약 갱신을 거절함으로써 계약갱신청구권을 침해한 불법 행위다 ○임대인 갑은 주택임대차 보호법 상에는 새로운 임차인과의 계약인 경우에만 손해배상 책임이 있고 매도를 한 경우에는 손해배상 책임은 따로 명시가되어 있지 않다고 주장하였으나 재판부는 임차인의 계약갱신을 거절한 임대인의 행위는 임차인의 계약갱신청구권을 침해한 민법 상의 불법행위이기 때문에 손해배상 책임을 져야 한다라고  판결 ○피해보상액으로 지불한 월세+중개수수료+이사비용 등을 고려하여 2,861만 원의 피해보상을 하라고 판결	○집주인의 갱신 거절이 인정되는 예외 사유 9가지 중엔 '실거주 목적'이 포함돼 있는데, 이는 집주인의 주관적·개인적 사정에 관한 것이라 입증이 쉽지 않다고 법원은 판단함. ○집주인의 명백한 거짓이 드러나지 않는 이상 실거주를 이유로 한 집주인의 갱신 거절권을 폭넓게 인정해야 한다는 취지임.

2. 국토교통부 발간 주택임대차 분쟁 조정 사례집 설명

◈2022년 12월에 발간된 사례집에 보면 [정당한 사유]와 해당 주택을 [매매할 경우]에 대해서도 설명합니다.

◇정당한 사유

갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미합니다. 가령 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 해외주재원으로 파견되는 경우 등

◇매매의 경우

임대인이 실제 거주를 이유로 갱신거절하고 제3자에게 매매한 경우 처음부터 실거주할 목적이 없었고 매매의 정황이 있어 해당 행위에 불법성이 인정된다면 "민법 제750조"에 따른 손해배상책임을 질 수 있습니다.

출처-주택임대차 분쟁 조정 사례집 (국토교통부 2022.12)

◈(주) 민법 제750조 (불법행위의 내용)
고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

임대인이 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 정당한 사유 9가지 (출처-주택임대차분쟁조정사례집 18쪽/국토교통부 2022.12)

 

3. 전세 낀 주택을 산 주인이 실거주 이유로 계약갱신청구권 거절한 경우

1심과 2심의 판결이 달랐고, 최종 3심인 대법원에서 1심과 같은 판결을 한 사례입니다.
전세를 끼고 산 주택을 매매한 경우입니다.

임차인 B가 임대인 A에게 계약갱신청구권을 사용하겠다고 통보한 상황에서 임대인 A가 주택을 매매하였고 주택을 구입한 매수자 C는 실거주를 하기 위해 임차인 B에게 나가달라고 했습니다.

치열했던 재판의 결과는 다음과 같습니다.

○1심에서는 매수자 C 승소
○2심에서는 매수자 C 패소
○대법원에서는 매수자 C 승소

판결의 결론은 계약갱신청구 거절 가능 기간 내에 새로운 소유자가 실거주를 이유로 거절 가능하다는 것입니다.
임대인의 지위를 승계한 자도 동법의 적용을 받으며, 임차인의 주거안정을 보장해 주어야 하지만 임대인 재산권의 과도한 침해는 방지하기 위함이다라는 것입니다.

아래에 대법원 판례를 붙여 넣습니다.
참고로 대법원에서 배포한 자료는 pdf였으나 word로 변환하였습니다만  글자의 색과 크기를 가능한 한 대법원에서 발표한 그대로 두었습니다.

QUOTE

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대법원 2021다266631 건물인도 사건 보도자료

대법원 공보연구관실(02-3480-1451)

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대법원 3부(주심 대법관 노정희)는, 임차인인 피고의 계약갱신 요구 후에 갱신 거절가능 기간 내에 임차주택을 양수하여 임대인의 지위를 승계한 원고들이, 실거주를 이유로 피고에게 갱신요구권이 인정되지 않는 예외에 해당한다고 주장하며 주택의 인도를 구한 사건에서,
‘임차인이 임대차계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의 3제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있고, 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수 인도 위 갱신거절 기간 내라면 위 제8호에 따라 그 주택에 실제 거주를 이유 로 한 갱신거절을 할 수 있다’고 판단하고,
이와 달리 임대인의 실제 거주를 이유로 한 계약갱신 거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인만을 기준으로 보아야 한다는 이유로, 위 제8호에 따른 갱신거절 사유가 존재하지 않는다고 본 원심판결을 파기·환송하였음[대법원 2022. 12. 1. 선고2021다 266631판결] 

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1. 사안의 개요

가. 사실관계

▣ 피고 1은 2019. 3. 6. 소외인으로부터 이 사건 아파트를 임대차기간 2019. 4.15.부터 2021. 4. 14.까지 임차하는 임대차계약을 체결하였고, 피고들은 그 무렵부터 이 사건 아파트에 거주하고 있음 

▣ 원고들은 2020. 7. 5. 소외인으로부터 이 사건 아파트를 매수하는 매매계약을 체결하였음

▣ 피고1은 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정·시행된 주택임대차보호법 제6조의 3에 따라, 2020. 10. 16.(임대차 종료 6개월 전 ~ 종료 2개월 전) 소외인에게 임대차계약갱신을 요구하였음. 이에 대하여 소외인은 피고 1에게 ‘원고들에게 이 사건 아파트를 매도하였고, 원고들이 실제 거주하여야 되기 때문에 임대차를 갱신할 수 없다’는 취지의 통지를 함

▣ 원고들은 2020. 10. 30. 소외인(종전 임대인)으로부터 이 사건 아파트의 각 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤음

▣ 원고들은 2020. 11. 26.(주택임대차보호법상 갱신거절기간인 2020. 10. 14.~ 2021. 2. 14. 내) 임대인 지위를 승계한 자의 지위에서, 자신들의 실거 주를 이유로 하여 개정 주택임대차보호법 제6조의 3제1항 단서 제8호가 정한 정당한 갱신거절 사유가 있어 임대차가 갱신되지 않고 종료되었다고 주장하며, 피고를 상대로 주택의 인도를 구하는 이 사건 소를 제기함

나. 소송의 경과

▣ 제1심: 원고들 일부 승 (임대차보증금반환과 동시이행)
▣ 원심: 원고들 패
●   원고들은 피고 1이 계약갱신을 요구할 당시 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 않아 임대인의 지위에 있지 않았고, 소외인은 원고들에게 이 사건 아파트를 매도하여 실제 거주할 예정이 아니었으므로, 원고들이나 소외인은 주택임대차보호법 제6조의 3제1항 단서 제8호의 사유를 들어 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 판단함 

2. 대법원의 판단

가. 쟁점

▣ 임차인의 계약갱신 요구 이후에 임차주택을 양수하여 임대인의 지위를 승계한 자가 주택임대차보호법 제6조의 3제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절하는 것이 허용되기 위한 요건

나. 판결 결과

▣ 파기·환송

다. 판단 근거

▣ 주택임대차보호법 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 취지는, 임차인의 주거 생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대 인의 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있음

▣ 주택임대차보호법 제6조의3 제1항의 문언, 계약갱신요구권과 갱신거절권의 관계, 계약갱신제도의 통일적 해석의 필요성 등에 비추어 볼 때, 주택 임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각 호에 따른 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하고, 그렇다면 위 각 호의 사유가 임차인의 계약갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도 임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있음

▣ 주택임대차보호법 제6조의 3제1항 단서 제8호가 정한 ‘임대인’을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에서 실거주 여부를 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면, 위 기간 내에 주택임대차보호법 제3조 제4항에 의 하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 위 제8호의 사유를 주장할 수 있다고 보아야 할 것임 

3. 판결의 의의

▣ 임차인의 계약갱신요구권이 신설된 개정 주택임대차보호법이 2020. 7. 31. 시행될 당시, 그 직전에 실거주 의사 있는 사람에게 주택의 매도가 이루어진 경우, 주택임대차보호법 제6조의 3제1항 단서 제8호를 들어 갱신거절을 할 수 있는지가 문제 되었고,거래현실과 하급심 재판실무에서도 의견이 엇갈렸음

▣ 이 판결은 2020년 신설된 계약갱신요구권·갱신거절권과 관련된 대법원의 첫 판결로서, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의 3제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인이 갱신거절권을 행사할 수 있는 기간(임대차 종료 6개월 전 ~ 종료 2개월 전) 내에는, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 제6조의 3제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다는 법리를 최초로 명시적으로 설시하였다는 점에서 의의가 있음

UNQTE

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III. 결론

1. 임대인

임대인은 정당한 사유가 있다면 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있지만 그 사유를 증명할 수 있어야 합니다. 

만약 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 해당 주택에 실제 거주한다는 사유로 계약갱신청구를 거절했다면 임대인이 해당 주택에 2년 간 거주를 해야 합니다.

임대인은 정당한 사유가 있다면 다른 제 3자에게 임대를 줄 수 있으나 문제 발생 시(임차인의 소송 등) 그 정당한 사유를 증명해야 합니다.

그리고, 임대인이 계약갱신청구를 거절하고 해당 주택을 매매할 경우에는 임차인이 퇴거한 후 바로 (1~2개월로 추정) 매매한다면 피해보상 책임을 져야 하나 일정기간 동안 (6개월 이상으로 추정) 거주하다가 경제 사정 상 매매해야 한다면 그러한 이유를 증명할 수 있다면 소송에서 이길 수 있습니다.

바꾸어 말하면, 2023년 6월의 이 판례가 비슷한 모든 사례에서 같은 판결이 나올 수 있다는 것을 보장하는 것은 아닙니다. 각각의 사례에서 임대인이 판사에게 어떤 증명을 하고 설명하며 설득하는지에 따라 판결이 달라질 수 있습니다.

2. 임차인

임차인도 임대인의 사정을 모른 채 임대인이 자신을 내 보내고 집을 다른 제3자에게 임대를 주었거나 매매를 했다고 소송을 제기하면 무조건 이긴다고 생각해서는 안 됩니다. 

임대인의 사정을 들어 보고 사유가 합리적이라고 판단되면 법의 내용을 임차인에게 유리하도록 자의적으로 해석하는 실수를 저질러서는 소송으로 인한 시간과 비용만 낭비하게 될 것입니다.

3. 자유민주주의 국가

판결을 내리는 판사는 결국 사회의 상식에 준하여 판결을 내릴 수밖에 없습니다.
누가 봐도 '아, 이 사람은 이런 상황에서 이렇게 할 수밖에 없구나'라고 생각한다면 판사도 그런 판결을 해야 합니다.

그리고 대한민국은 자유민주주의 국가입니다. 인민민주주의 국가가 아닙니다.
"자유"라는 단어에는 경제적으로는 자본주의를 고수하는 국가임을 뜻합니다. 자본주의 사회에서는 사유재산을 존중하며 주택은 사유재산의 중요한 부분이어서 임대인의 권리는 존중되어야 한다는 것입니다.

그것이 상식이며 자유민주주의의 기본입니다.

저는 3심까지 갔던 위의 사례에서 대법원의 판결에 찬성하는 입장입니다.

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극단적인 예이기는 하나 이집트의 예를 말씀드립니다.

요즈음은 어떤지 모르겠으나 (이런 제도는 거의 바꾸기가 어려워 그대로일 걸로 추정됩니다.)  제가 근무할 당시에는 사회주의국가인 이집트에서는 임차인들이 몇십 년 동안 같은 임차료를 내기 때문에 거의 공짜로 주택을 빌려서 지냈습니다. 그러다 보니 임대인들은 집을 수리하지 않고 두기 때문에 빌라들이 슬럼화되는 걸 봤습니다.

당연히 부자들은 집을 지어서 절대로 현지인들에게 세를 주지 않고 외국인에게만 임대를 했습니다.

여러분은 어떤 제도에서 살고 싶으신가요?

 

자료출처

1. 주택임대차분쟁조정사례집 18쪽 (국토교통부 2022.12)
2. "계약갱신 거절 뒤 집 팔아?"... 세입자 분노 소송, 뜻밖 완패 (한국일보 2023.6.19)
3. "나 살게 나가" 거짓말로 세입자 쫓아낸 집주인...法 "2861만 원 배상하라" (헤럴드경제 2023.1.27)
4. 실거주로 계약갱신 거절 뒤 집 팔아버린 집주인, 임차인 분노 소송! 결과는? (유튜브 부동산쇼 2023.6.20)
5. 실거주용 주택매매 시 기존세입자 계약갱신청구권 거절가능 대법원 판례 나옴!! (네이버 블로그 집사임당)