전세사기 예방/대처법+전세피해지원센터 지원대상/서비스내용/신청법(23.6.23업데이트)

전세사기는 서민들과 세상 물정에 어두운 청년층의 삶에 고통을 주는 악덕 범죄입니다. 전세사기를 당하지 않도록 전세계약 前 단계에서부터 계약할 때, 그리고 입주 후와 계약 만료 후에 무엇을 조심해야 하는지에 대해 자세하게 살펴봅니다. 그리고 피해를 당했을 때 어떤 도움을 받을 수 있는지도 알아봅니다.

전세사기예방/대처법과-전세피해지원센터에-대해-알아봅니다

▣ 전세사기를 예방하고 대처하는 방법에 대해 먼저 살펴본 후에 정부에서 운영하는 전세피해지원센터에 대한 내용을 살펴보겠습니다.

▣주택임대차보호법 일부 개정안이 2023.3.30일 국회본회의에서 승인되었으며, 국세기본법 일부 조항이 2023.4.1일부터 시행되고 있습니다.

이로 인해 임대인이 임차인에게 정보를 제공해야 할 의무를 지게 되었고, 당해세 변제 순서가 바뀌었으며, 주택임대차 표준계약서를 정부가 만들어 사용하기를 권고하였습니다.

개정된 주택임대차보호법과 국세기본법의 내용과, 임차인에게 부여되었던 위험들이 어떻게 줄어들었는지에 대해 아시고자 하면 아래글을 참고하십시오.

▶주택임대차보호법+국세기본법 개정 내용-임대인의 정보 제시의무/당해세 변제순서변동/주택임대차계약서 특약사항 권고

주택임대차보호법+국세기본법 개정 내용-임대인의 정보 제시의무/당해세 변제순서변동/주택임

▣ 정부는 2023년 2월 2일 전세사기 예방 및 피해지원방안을 관계부처 합동으로 발표했습니다.
2월 2일 발표한 내용은 아래글을 참고하십시오.

▶전세사기 원인/예방 방안/피해 지원안과 단속/처벌 강화안(23.4.4 업데이트)

전세사기 원인/예방 방안/피해 지원안과 단속/처벌 강화안(23.4.4 업데이트)

▣ 그리고, 윤대통령은 2월 16일 한동훈 법무부 장관, 원희룡 국토부 장관, 윤희근 경찰청장 등으로부터 전세 사기 단속 상황을 보고 받고 향후 대응 방안을 점검한 후 "전세사기는 서민과 청년층을 상대한 악덕 범죄이므로 제도를 보완하고 철저히 단속하라."라고 당부했다고 대통령실이 2월 17일 보도했습니다.

▣ 정부의 입법보완과 단속과 처벌도 중요하지만 전세계약을 체결하는 당사자인 서민과 청년층이 조심하는 것이 제일 중요합니다.

▣ 전세계약을 체결하려고 계획하고 있거나 전세계약을 체결하는 단계에 있는 분, 그리고, 전세계약 종료 후 정당한 사유 없이 보증금을 돌려받지 못한 전세계약 피해자들은 이 글을 끝까지 자세하게 읽어보시기 바랍니다.

I. 전세 사기 예방 및 대처법

1. 전세 사기란?

전세계약이라는 제도를 악용하여 임대인이 임차인에게 전세 보증금을 부동산 가치에 비해 과도하게 받거나, 중개인 등 관계인이 임차인을 속여 보증금을 착취하거나, 계약 체결 후 당일에 해당 부동산을 담보로 대출을 받거나, 받은 보증금을 정당한 사유 없이 돌려주지 않는 행위 등, 여러 유형들이 이에 해당합니다.

무자본으로 세입자에게 전세보증금을 받아 부동산을 매입한 후 보증금을 돌려 주지 않거나, 보증금이 부동산 가치에 육박하거나 초과하는 깡통전세, 가짜 임대인과의 계약사기, 신탁등기 사기, 전세대출이나 보증사기 등이 전세사기에 해당됩니다.
전세사기의 모든 유형들이 모두 사기죄에 해당되지 않을 수 있어서 전세계약 전에 조심해야 합니다.

2. 유형별 사례 및 대처 방안

2.1 깡통주택

2.1.1 깡통주택이란?

일반적으로 깡통주택은 보증금 + 대출금의 총합이 집값의 80%를 넘는 집을 의미해요. 즉, 임대인이 자기 돈을 얼마나 들여서 집을 갖고 있느냐가 중요해요. 깡통주택의 임대인은 불상사가 생겼을 때 빚 상환을 회피해 버릴 수 있기 때문이죠. 그렇기에 깡통주택은 마치 시한폭탄 같은 존재라고 할 수 있어요.
깡통주택에 전세로 들어간 순간부터 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 생겨요. 예를 들어, 주택 A, B 모두 경매에 넘어갔을 때, 주택 A에서는 보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있어요. 경매에 넘어가지 않더라도, 집값이 떨어지거나 임대인의 경제적 사정이 어려워지면 보증금을 돌려주지 못하게 될 수도 있어요. 애초에 임대인의 돈은 거의 없는 깡통주택이기 때문에, 임대인이 돈이 없다며 보증금을 돌려주지 않을 수도 있죠. 그러니 반드시 등기부등본 서류를 통해 이 집에 빚이 얼마나 많은지 확인해야 해요.

2.1.2 깡통주택 피하는 법

아래 두 집 중에서 깡통주택은 무엇일까요?

깡통주택을-구분하는-법(출처-HUG전세사기예방센터)

① 깡통주택인지 꼭 확인하고 피해야 합니다.

내가 보고 있는 이 집이 깡통주택인지, 확인해야 해요. 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산 등에서 집값 시세를 확인할 수 있어요. 만약, 내 보증금이 2억 원인데 집값이 2억 2천만 원이라면? 반드시 거르세요! 이렇게 보증금이 집값에 맞먹는 수준이라면, 최대한 피해야 해요.

② 이 집에 빚이 많지만 임대인이 워낙 부자라서 괜찮다고? no!

임대차계약을 할 때 임대인이 경제력을 과시하며 당연히 보증금을 돌려준다고 안심시키더라도 믿어선 안 돼요. TV에 출연했다거나, 집이 아주 많은 부자라거나, 유명한 직업이라거나... 이런 정보는 전세사기가 벌어진 이후에 아무 도움이 되지 않아요. 실제로 깡통주택 전세사기가 벌어진 이후에 임대인이 처벌받는다고 해도, 반드시 내 보증금 전부를 돌려받을 수 있다고 장담할 순 없어요.

③ 전세반환보증보험 가입 가능한 집인가?

전세보증금반환보증에 가입해야 해요. 전세보증금반환보증이란 전세보증금의 반환을 책임져주는 상품이에요. 아무리 깡통주택을 잘 판별했더라도 집값이 하락하면 그 어떤 안전한 집이라도 깡통주택이 될 수 있어요. 때문에 계약 체결 전에 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 주택인지 먼저 따져보고, 계약 체결 후 전세보증금반환보증에 가입하면 보증금 미반환 위험에서 벗어날 수 있어요.

2.2 가짜 임대인과의 계약

<가짜 임대인 사기예>

2019년, 인천 중구에서 있었던 일이에요. A 씨는 타인의 오피스텔을 자신의 소유라고 거짓말하면서 등기부등본의 소유자 항목을 위조하여 사기를 쳤어요. A 씨가 바로 ‘가짜 임대인’이었던 것이죠. 피해자들의 대부분은 아직 임대차 경험이 많지 않은 사회 초년생이었죠. 금방 들통날 얄팍한 거짓말이었지만, 그 피해가 생각보다 어마어마했어요. 무려 약 24억 원에 달했죠.

가짜-임대인을-구별할-줄-알아야합니다.

2.2.1 가짜 임대인이란?
‘이처럼 임대인이 아닌 사람이 임대인인 척 명의를 도용하는 경우가 심심치 않게 발생해요. ‘가짜 임대인’이 건물을 임대하면서 알아낸 ‘실제 임대인’의 인적사항을 이용하여 자신이 건물주인 척 거짓된 전세계약을 한 후 세입자의 보증금을 가로채는 거죠. 혹은 임대인의 위임장 또는 증명서류를 위조해 대리인 행세를 하면서 세입자의 보증금을 가로채기도 해요.

2.2.2 가짜 임대인 VS 진짜 임대인

이런 불상사를 막기 위해서는 임대인이라고 주장하는 사람이 정말 임대인이 맞는지를 확인하는 일이 중요해요. 신분증에 쓰여 있는 임대인의 인적사항과 등기부등본 상의 임대인의 정보가 일치하는지 확인해야 하겠죠. 이때 등기부등본은 본인이 직접 발급받아 확인해 보기를 추천해요. 등기부등본을 위조하는 경우도 있다고 하니까요.

2.2.3 가짜 임대인으로 인한 전세사기 예방법

가짜-임대인과-실제-임대인을-구별해야-합니다.

2.2.4 임대인을 대신해서 대리인이 왔을 때 대처법

※ 불가피한 이유로 임대인 본인이 아닌 대리인과 계약을 하는 경우

①임대인의 신분증을 대체할 수 있는 서류들 즉, 인감도장이 찍힌 위임장과 그 인감도장을 증명할 인감증명서를 확인해야만 해요. 위임장과 인감증명서를 대조해 두 서류에 찍힌 임대인의 인감이 동일한지 체크하는 것이죠.
②임대인과의 유선 통화를 통해 계약 내용을 다시 한번 확인하기를 추천해요.
③전세보증금을 반드시 임대인 명의의 통장에 지급해야 해요. 만일 임대인의 요청에 의해 대리인 계좌로 입금해야 하는 경우라면, 특약사항에 임대인의 요청에 따라 대리인 계좌로 입금하게 되었음을 명시해야만 합니다.

2.3 신탁등기 사기

<신탁등기 사기예>

2019년, 마산에 사는 임대인 A 씨는 2019년 1월에 한 오피스텔을 신탁회사에 넘기고 그 증서를 담보로 거액의 대출을 받았어요. 그럼 임대인 A씨에게는 신탁회사의 동의 없이는 집을 임대할 권한이 없게 되는데, A씨는 이를 속이고 15 가구의 세입자들과 계약을 강행해 버렸어요. 보증금을 가로챈 거죠. 신탁회사 동의 없이 계약했으니, 계약 자체가 무효가 됐어요. 세입자들은 하루아침에 쫓겨나게 됐고요. 그렇게 세입자들은 총 5억 원 규모의 신탁 부동산 사기 피해를 입게 됐어요.

2.3.1 신탁이란?

신탁이란, 임대인이 주택을 비롯한 자신의 부동산을 전문가에게 맡기는 걸 의미해요. 임대인은 주택을 담보로 대출을 받을 수도 있고요, 혹은 다른 수익을 얻기 위해서도 신탁을 해요.

2.3.2 신탁등기 VS 일반등기

신탁등기사기도-조심해야-합니다

등기부등본 서류에는 표제부, 갑구, 을구가 있어요. 이 중 ‘갑구’를 보면, ‘신탁’ 여부를 바로 알아볼 수 있어요. 임대인이 신탁회사에게 신탁 계약을 맺었다는 것이 ‘갑구’에 적혀 있다면, 진짜 소유권은 임대인에게 없어요. 보통은 임대인이 곧 집의 소유주인지 확인한 뒤 계약서에 서명을 하는데, 만약 신탁등기라면 이렇게 계약해선 안 돼요.

신탁 등기가 된 집은 임대인(=소유주)이 나와 전월세 계약을 하고 싶을 때 반드시 신탁회사의 동의를 받거나, 내가 아예 신탁회사와 계약해야 해요. 왜냐하면, 부동산을 신탁할 경우 부동산의 소유권이 신탁회사에게 넘어가거든요. 만약, 신탁회사 동의 없이 계약한다면, 계약 자체가 무효로 취급될 수 있어요. 이렇게 되면, 내가 남의 집을 불법점유하고 있는 것으로 퇴거 요청받을 수도 있어요. 신탁회사의 사전 승낙 및 합의가 있고 이를 증명할 서류를 확인할 수 있다고 해도, 반드시 전문가의 도움을 통해 절차를 밟거나, 다른 집을 우선적으로 선택하는 것을 추천해요.

2.3.3 신탁등기 전세사기 예방법

신탁등기된 집은 가급적 피해야 합니다.
그래도 계약을 해야 할 상황이라면 다음과 같이 해야 합니다.

잘못된 계약을 하지 않으려면, 등기부등본을 통해 부동산이 신탁되었는지 여부를 확인해야만 해요. 만일 등기부등본을 확인했는데 신탁등기가 되어 있다면 ‘신탁원부’라는 서류를 추가적으로 확인해야만 하고요.

신탁원부란, 위탁자와 수탁자 그리고 수익자와 신탁관리인의 성명 및 주소, 신탁의 목적, 신탁재산의 관리방법, 신탁 종료의 사유 등을 포함한 서류예요. 따라서 신탁원부를 확인하면 누구에게 이 부동산을 임대해 줄 권한이 있는지, 해당 부동산을 담보로 받은 대출이 있는지 등을 알 수 있어요.

참고로 이 신탁원부는 인터넷으로는 발급받을 수 없기 때문에 등기소에서 직접 발급받아야만 해요. 그리고 한 가지 말씀드리자면, 신탁원부를 통해 권리관계를 파악하는 일이 개인에게는 다소 생소하고 어려울 수 있기 때문에 전문가의 도움을 받기를 추천해요.

2.4 나쁜 공인중개사 조심

사기예 1 (월세집을 전셋집으로 둔갑)

2019년, 경기도 안산에서는 두 명의 공인중개사가 월셋집을 전셋집으로 둔갑시켜 피해액이 70억 원에 달하는 사기를 저질렀어요.
임대인에게는 월세 계약이라고 알리고 세입자와는 전세 계약을 맺은 후, 그 사이에서 전세보증금을 가로챈 거죠.

사기예 2 (임대인의 빚을 숨김-선순위 임차보증금 및 근저당 허위 고지)

대구에서는 다가구 주택의 임대인이 다른 세입자들의 임차보증금 규모를 속여 전세계약을 체결하는 사건이 있었어요. 그리고 부산에서는 공동근저당이 설정되어 있으나 이를 중요하게 생각하지 않고 전세계약을 체결하였다가 집이 경매에 넘어가 보증금을 회수하지 못하는 경우가 있었어요.

2.4.1 임대인 없이 임대차계약 체결 금지

위의 예에서는 중개사가 전세보증금을 받은 후 월세만큼만 임대인에게 지불하고 전세보증금을 중개사가 챙긴 사례입니다.
전세계약을 체결할 때는 임대인과 체결해야 합니다.

2.4.2 등록된 공인중개사와 거래하기 + 부동산 공제증서 받기
그렇다면 이러한 불상사를 막기 위해서는 어떻게 해야 할까요?
우선, 해당 공인중개업자가 정상적으로 등록된 공인중개업자가 맞는지 사전에 확인해야 해요. 무자격자가 증개업 등록증이나 자격증을 빌려서 중개사무소를 차리는 경우가 생각보다 많아요.

등록된 중개업자인지 여부는 '국가공간정보포털'에서 확인할 수 있어요. 열람공간에 들어가 부동산 중개업조회 메뉴를 클릭하면 지역과 사무소 상호, 공인중개사 이름, 전화번호 등을 입력할 수 있고 이를 통해 등록번호와 중개업자 여부를 확인할 수 있어요.

국가공간정보포털에서-중개업자의-등록여부를-점검할-수-있습니다.

개업 중인 공인중개사는 공인중개사법 제30조에 따라 보증보험이나 공제상품에 가입해야 하는데요. 이에 따라 공인중개사의 과실이나 고의로 계약자가 금전적 피해를 입었을 때 손해를 보증한다는 내용을 담은 '부동산 공제증서'를 발급하게 돼요. 이 공제증서는 실제 중개사고 때문에 벌어진 손해를 배상해 줄 때에 쓰이며, 공인중개사가 사기를 벌이지 않겠다는 다짐이기도 해요. 그러니 중개업등록증과 공인중개사의 신분증을 확인해 꼭 증서를 받을 수 있도록 해요.

출처 : 국토교통부 보도자료 2023.2.24일

◈ 국토교통부는 2023년 2월 27일부터 5월 31일까지 전세사기 의심 공인중개사 특별 점검을 시행합니다.

국토교통부는 서울특별시, 인천광역시, 경기도와 합동점검반을 구성*하였으며, 한국공인중개사협회의 현장 지원을 받아 2월 27일부터 5월 31일까지 점검할 계획이다.

    * 국토교통부, 시·도, 시·군·구 중개업 담당자 및 특별사법경찰 등 150여 명으로 구성  

□ 특별점검 대상은 최근 2년간 발생한 주택도시보증공사(이하 ‘HUG’) 보증사고 중 공인중개사가 중개한 물건 계약*이며, 피해규모가 큰 수도권을 중심으로 실시한다.

    * ‘21∼’22 보증사고(8,242건) 중 중개계약 4,780건, 수도권은 4,380건으로 피해규모의 94% 차지

 ㅇ 국토교통부는 보증사고가 발생한 주택의 물건정보를 악성임대인* 리스트와 대조하여, 악성임대인 소유의 주택을 2회 이상 중개한 공인중개사에 대하여 현장조사를 실시할 예정이다.

    * 악성임대인 : 보증사고 대위변제 3건 이상으로 최근 1년간 자발적으로 변제한 이력이 없거나 미회수금액이 2억원 이상 등으로 집중관리가 필요한 임대인((HUG기준)

2.5 보증금 많은 다가구주택 vs 공동담보 많은 다세대·오피스텔 조심

2.5.1 다가구 전입세대 확정일자 열람하기

만약 같은 다가구주택에 이미 세입자들이 거주하고 있다면, 이들의 보증금 총합을 ‘선순위 임차보증금’이라고 파악해 볼 수 있어요. 나중에 건물이 경매에 넘어갔을 때, 나보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 거죠. 그럼 나는 상대적으로 ‘후순위’가 되는 거고요. 나보다 우선할지도 모를 보증금들이 얼마나 있는지 확인하려면 ‘다가구 전입세대 확정일자’라는 서류를 확인해 볼 필요가 있어요. 물론, 모든 세입자들이 전입신고 하고 확정일자를 받아두진 않아요. 하지만 반드시 해야 해요. 확정일자를 받아두지 않으면 나중에 집이 경매 넘어갔을 때 몹시 곤란해질 수 있어요.
그러다 못 돌려받게 되면 어떡하지? 하면서 계약을 하지 않겠다는 사람들이 많을 것 같으면, 아예 ‘선순위 임차보증금’을 속이는 경우가 발생해요. 그러니, 꼼꼼히 확인해봐야 해요. ※ ‘선순위 임차보증금’이란, 건물 전체 보증금들의 합, 즉 ‘동일한 등기 주소지에 이미 입주해 있는 다른 세입자들의 임차보증금’의 총합을 의미해요. 이때, ‘선순위’라는 수식어가 붙은 이유는 기존 세입자들의 보증금이 ‘나’의 보증금보다 앞선 배당 순위를 차지하고 있기 때문이에요.

2.5.2 우선변제권

다가구주택에 전월세 계약을 할 때에는, 이미 나보다 먼저 입주해서 살고 있는 같은 다가구주택 건물 안 세입자들의 보증금이 얼마나 많이 있는지 확인해봐야 해요. 확정일자를 받은 선순위 임차보증금은 나중에 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받을 수 있는 ‘우선변제권’을 갖고 있어요. 만약 우선변제권을 획득한 세입자들이 있다면, 내 보증금은 그들보다 후순위가 되는 거죠. ※ 우선변제권은 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 의미해요. 세입자가 우선변제권을 가지게 되면, 임대인의 빚 때문에 집이 경매에 넘어가더라도 나는 나보다 순위가 낮은 사람들보다 더 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있게 되는 것이죠.

2.5.3 최우선변제

우선변제권을 획득한 보증금들 중에 어떤 것들은 확정일자 받은 날짜와 상관없이 더 최우선적으로 보호받기도 해요. ‘최우선변제’ 대상이 되었기 때문이에요. ※ 주택임대차보호법 제8조에 따르면, 주택이 경매에 매각될 때 ‘나’의 보증금이 아래와 같이 법에서 지정한 소액 보증금 기준에 해당한다면, 최우선적으로 변제를 받을 수 있어요. 쉽게 말해, 내가 가장 늦게 입주한 세입자이더라도 그 보증금의 규모가 소액이라면 가장 먼저 배당받을 수 있는 거죠.

예를 들어 볼까요? ‘내’가 서울의 1억 5천만 원짜리 집에 1억 2천만 원의 보증금을 내고 들어갔다고 가정해봅시다. 그렇다면 서울시의 소액세입자 기준금액은 1억5천만 원이기 때문에 ‘나’는 최우선변제권을 가지고 있습니다. 하지만 문제는 최우선변제의 제한금액입니다. 서울시에서 소액세입자이 우선변제권을 가지는 금액은 5천만원으로 제한됩니다. 따라서 보증금 1억2천만 원에서 ‘내’가 보장받을 수 있는 금액은 5천만 원뿐입니다. 다만 이때 모든 금액을 전부 변제받을 수 있는 것은 아니에요. 아래의 표에 따라 우선변제금액만큼만 변제받을 수 있어요. 단, 최우선변제금액이 주택가격의 2분의 1을 초과한다면 딱 2분의 1에 해당하는 금액까지만 변제받을 수 있다는 점도 유의해야 해요.

2.5.4 소액보증금 및 우선변제금액 기준

만약 내가 2023년에 계약한다면, 2023년에 발표된 최우선변제 대상 기준만 확인하면 될까요? 아닙니다. 내가 계약하기 훨씬 이전에 임대인이 이 집을 담보로 빚을 졌다면, 그 빚이 생긴 시점을 기준으로 확인해야 해요. 그리고 집이 위치한 지역에 따라서도 기준이 조금씩 달라진다는 점도 같이 확인해야 해요.
즉, 지역에 따라 그리고 빚이 생긴 시기에 따라서 내가 적용받는 소액보증금 및 우선변제금액 기준이 달라져요.
예를 들어, 내가 2022년 5월 18일에 확정일자를 받았다 하더라도 집에 대한 근저당이 2014년에 설정되었다면 소액보증금의 기준 금액은 9천5백만 원 이하가 되고, 최우선변제를 받을 수 있는 금액 또한 3천2백만 원이 되는 거죠.
따라서 다시 한번 강조하지만, 등기부등본을 볼 때 빚(ex. 근저당권)이 생긴 시점, 금액, 다른 세입자들의 임차보증금 규모 등을 고려하여 혹시라도 집이 경매에 넘어갈 때 내가 돌려받을 수 있는 금액이 얼마인지를 계산해 보세요.

2.5.5 체크리스트 : 빚 많은 집에서 벌어지는 전세사기 예방법

빚이-많은-집은-위험합니다.계약하지-않는-것이-좋습니다.그래도-계약해야한다면-특약사항을-적고-필요서류도-챙겨야합니다.

 

다가구주택의 경우 계약을 하기 전에는 다른 세입자의 보증금 규모를 알기 어려워요. 따라서 반드시 임대인의 동의를 받아 계약 전에 부채 규모를 확인해야 해요.*

(주) 현재 정부에서는 임대차계약 시 세금체납/선순위 보증금을 확인할 수 있도록 주택임대차보호법 개정과 시행령 개정을 추진하고 있습니다. (2023.2.14일 법무부와 국토교통부 발표)

만일 임대인이 거짓말을 할 경우를 대비하여 특약사항을 기재하는 것을 추천해요.
계약 전에는 임대인의 동의서, 임대인의 신분증 사본, 인감증명서 등 필요서류를 챙겨 확정일자 부여 현황 서류를 발급받도록 해요.
계약 후에는 임대차 계약서와 본인 신분증 사본 등 필요서류를 챙겨 확정일자 부여 현황과 전입세대 열람 내역 2가지 모두 발급해 보세요. 확정일자 부여 현황과 전입세대 열람 내역에 기재된 보증금 금액을 통해 이 집에 대해 설정된 부채의 규모를 계산해 볼 수 있어요.

2.6 계약 직후 조심할 사항

<사기예 1-전입신고 당일 소유권 넘기고 대출받음>

2021년 4월, A 씨는 서울 동작구 상도동의 한 주택에 입주하게 되었어요. 근저당이 없어 권리관계가 깨끗한 집이었죠. A씨는 전입신고와 동시에 확정일자까지 받았어요. 이쯤 되면 세입자로서 할 수 있는 모든 일을 다 했다고 볼 수 있지요. 그런데 어느 날, 법원으로부터 고지서 한 통을 받게 되었어요. 집이 경매에 넘어가게 되었으니 퇴거해 달라는 내용이었죠. 어떻게 된 일일까요? 알고 보니 전입신고 당일, 임대인 B 씨가 자산이 거의 없다시피 한 C 씨에게 소유권을 넘겼고, C 씨는 주택담보대출을 받았어요. 그러다 대출을 갚을 여력이 되지 않았던 C씨는 잠적했고, 집은 경매에 넘어가게 된 거죠.

<사기예 2-이중계약 (이사를 갔는데 아직 세입자가 있어요)>

한 청년 A는 마음에 드는 전세 물건을 찾아 권리관계를 확인하고 임대인을 직접 만나 계약을 체결하였어요. 그러나 이사 당일, A는 자기 집에 다른 세입자 B가 있다는 사실을 알게 되었어요. 임대인이 하나의 주택을 대상으로 2명에게 보증금을 받아 가로챈 것이죠. 이처럼, 임대인이 새로운 임대인에게 보증금을 받은 후 기존 세입자에게 반환하지 않고 잠적하는 사례가 종종 있다고 해요. 하나의 주택을 대상으로 두 사람 이상과 임대차계약을 체결하는 임대인의 목적은 주로 액수가 큰 보증금을 두 배, 세 배로 받는 거죠. 이러한 행위는 그 자체로 불법이므로 이로 인해 누군가 금전적 손해를 입게 된다면 해당 임대인은 배임죄나 사기죄의 명목으로 형사 소송까지 갈 수 있어요.

<사기예 3-선순위 근저당, 신탁등기 말소 등 특약조건 불이행>

이사를 앞둔 A 씨는 여러 번 집을 보던 도중 마음에 쏙 드는 집을 발견했어요. 곧바로 등기부등본을 떼어 보았죠. 등기부등본을 자세히 살펴보던 A씨는 그 집이 신탁 등기가 되어있는 집이라는 사실을 알게 되었어요. 신탁 부동산은 위험할 소지가 크다는 말을 들었던 A씨는 계약을 고민했어요. 그러자 임대인은 신탁등기를 말소할 테니 걱정하지 말라며 A씨를 안심시켰어요. 결국, 계약서 특약사항에 임대인이 신탁등기를 말소할 것을 적는다는 조건으로 계약하기로 했어요. 마음을 놓은 A씨는 무사히 이사를 마쳤어요. 그런데! 전입신고를 마치고 등기부등본을 떼어 본 A씨는 깜짝 놀랐어요. 아직 신탁등기가 말소되지 않았던 거예요!

2.6.1 대항력이란?

대항력이란, 세입자가 권리를 주장할 수 있는 법적인 힘을 말해요. 만약 내가 6월 31일 입주하고 전입신고를 했다면, 나의 권리를 보장할 수 있는 ‘대항력’은 7월 1일 0시부터 효력이 생겨요.

2.6.2 나의 전입신고 vs 임대인 변경과 대출

전입신고는-하루-뒤부터-효력이-생기나-대출은-즉시-효력을-발휘해서-문제가-생깁니다.

그런데 만약, 임대인이 6월 31일에 집을 팔거나(임대인 변경), 은행 대출을 받으면(주택담보대출) 어떻게 될까요? 이런 일들은 당일 즉시 효력을 가져요.
그러니까, 나는 7월 1일 0시부터 대항력이 생기지만, 6월 31일에 새로 바뀐 임대인이 은행 대출을 당일에 받는다면 이 빚은 6월 31일부터 효력이 생겨요.

새로 입주한 세입자가 전입신고를 한 다음날 0시부터 효력이 생기는 반면에, 은행 대출과 같은 등기내용의 변경은 당일 즉시 효력을 가지는 건 주택임대차보호법의 맹점이에요. 이를 악용하여 어떤 임대인들은 세입자가 대항력을 갖추기 전에 주택의 소유자를 변경하거나 주택담보대출을 실행해요.
만일 임대인이 계약 당일에 주택담보대출을 실행하고 근저당권 설정 등기까지 마친다면, 세입자의 대항력은 다음날부터 생기는 반면 근저당권 설정은 당일부터 효력을 가지기 때문에 근저당권이 내 보증금보다 선순위로 올라서게 되어요. 그럼 나중에 경매에 넘어가거나 우선순위를 다투게 됐을 때, 내 보증금보다 이러한 근저당권이 먼저 보호받게 될 수 있어요.

2.6.3 체크리스트 : 계약 당일에 벌어지는 전세사기 예방법

①전세계약 당일 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 확인
만일 임대인을 변경하는 내용의 등기가 접수되었다면 ‘신청사건 처리 중’으로 명시되기 때문이죠. 이 경우 잔금을 지급하지 말고 어떤 등기가 접수되어 처리 중인지 확인해야만 해요. 등기부등본은 이사 당일뿐 아니라 2-3일 뒤에도 살펴보는 것이 좋아요.

②특약사항을 넣어요.
계약서를 쓸 때, 계약 체결일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등의 행위를 일절 하지 않기로 하는 특약사항을 넣어야 해요.

③불안하다면 전세권을 설정하는 방법도 있어요.

전세권이란, 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용 및 수익을 얻을 수 있는 권리예요. 쉽게 말해 기존의 임대차계약이 집만 빌리는 것이라고 한다면 전세권 설정은 집과 함께 그 집에 대한 권리관계까지 ‘내’가 차지한다고 볼 수 있어요.

전입신고를 통해 얻은 대항력과 비교해 보았을 때 가장 차이가 크다고 할 수 있는 부분은 바로 효력이 발생하는 시점이에요. 전세권은 등기를 통해 실행하기 때문에 등기한 때부터 효력이 발생하거든요. 또한 전세권을 설정한다면 해당 부동산이 경매에 넘어갔을 경우, 후순위 채권자들보다 전세금을 우선변제받을 수 있어요. 다만 전세권을 설정하기 위해서는 임대인의 동의가 필요하고, 비교적 큰 금액의 비용이 발생할 수 있다는 사실을 꼭 기억하세요. 참고로 전세계약 시작일에 임대인이 변경되는 모든 경우가 위험하지는 않아요. 다만 혹시 있을지 모르는 불상사를 예방하기 위해서는, 새로운 임대인과 옛 임대인의 매매계약서에 임대차계약을 이어받는다는 약속이 포함되는지 확인해야만 해요. 또한 새로운 임대인과 전세계약서를 다시 작성하고 계약서에 확정일자를 받아 주택임대차보호법상의 우선변제권을 갖추어야 해요.

◈임대인 송달 없이 즉시 임차권등기가 23.7.19일부터 가능해집니다.

기존에는 임차인이 법원에서 임차권등기명령을 받아도 임대인이 송달을 회피하거나 임대인의 주소불명 등으로 송달되지 않는 경우, 임차권등기를 할 수 없었습니다.

ㅇ 임차인은 대항력과 우선변제권을 잃지 않기 위해 이사를 하지 못하고 임차권등기명령이 송달돼 등기가 가능할 때까지 기다려야만 했습니다.

ㅇ 이러한 문제를 해소하고 임차인의 재산권 및 거주이전의 자유를 보호하기 위해 법원에서 임차권등기명령을 받기만 하면 임차권등기가 가능하도록 ｢주택임대차보호법｣ 제3조의3 제3항을 개정했습니다. (23.6.21일 주택임대차보호법 개정안 국회 본회의 통과)

④기존 세입자가 이사를 나갔는지 확인하고 잔금을 지급

임대인이 기존 세입자의 보증금을 돌려줘야 그 사람이 이사를 나갈 텐데, 만약 기존 세입자의 보증금도 제때 돌려주지 않고, 나한테도 보증금도 받아 간 채 잠적하면 안 되니까요. 만약, 임대인과 기존 세입자 모두가 합의하고 내가 보증금을 기존 세입자에게 직접 입금하는 경우가 생길 수도 있어요. 그럴 때는 계약서의 특약사항에 보증금을 기존 세입자의 계좌로 입금한다는 사실을 정확히 적어두어야 해요.

⑤특약사항에 임대인의 의무를 정확하게 쓰기+특약사항 실행 과정을 지켜보기

빚이 많은 집, 신탁등기인 집은 위험하니까 계약하지 않겠다고 했을 때, 일부 임대인들은 계약한 후에 빚이나 신탁을 전부 정리할 테니 일단 계약하자고 부추기기도 해요. 특약으로"근저당권과 신탁등기 등을 말소"한다고 쓰는 거죠. 하지만 임대인이 약속을 어기면 어떻게 될까요? 임대인이 특약을 지키지 않았고, 그 상태로 집이 경매에 넘어가게 되면요? 내가 계약하기 전에 이미 등기부등본에 잡혀 있던 빚들이 나보다 우선하게 돼요. 그러면 보증금을 회수하지 못하게 될 수도 있고요. 신탁등기를 말소시키지 않는다면 계약 자체가 무효로 취급될 수도 있어요.

특약사항에 임대인의 의무를 명확하게 기재하도록 해야 해요. 그러면 근저당권을 말소하지 않을 시, 전세 계약을 취소할 수 있어요. 필요하다면 임대인이 계약서 특약을 지키지 않아서 세입자에 생긴 손해에 대한 배상도 요구해 볼 수 있겠죠. 특약을 쓴 뒤, 무엇보다 중요한 것은 임대인이 근저당권 또는 신탁등기를 말소하는지 두 눈으로 직접 확인하는 일이에요.

예를 들어 임대인이 신탁등기를 말소하겠다는 특약을 썼다고 해도, 어차피 신탁등기에서 임대 권한을 가진 것은 신탁회사이기 때문에 유의해야 해요. 아예 계약서에 보증금을 입금할 신탁회사를 정확히 적어두고, 보증금을 신탁회사로 입금하는 게 더 나을 수 있어요.

2.7 전세대출이나 보증사기

<사기예 1-사기꾼이 명의만 빌려 대출하는 사기>

지난 2016년, 명의도용으로 대출금을 가로챈 사기꾼 최모 씨의 범행이 드러났어요. 최 씨는 급전이 필요하지만 일반 대출이 어려운 사람들에게 접근해, “가짜 전세계약서로 금리가 낮은 전세자금 대출을 받아주겠다”라고 했어요. 정부 지원 전세대출 상품은 전세계약서를 내고 대출 신청만 하면 신용등급이 낮아도 무담보 전세대출을 받을 수 있다는 사실을 악용한 거죠. 이런 수법으로 최 씨는 은행 18곳에서 모두 대출 승인을 받았고 대출금 4억 5천만 원을 전부 가로챘어요.

이런 사례를 명의도용 대출이라고 해요. 실제 전세계약이 체결되지 않았는데 임대인과 세입자의 명의를 도용해 가짜 전세계약서를 작성해 여러 군데의 금융기관에서 대출을 실행하는 거죠. 이 밖에도 임대인이 세입자에게 잠시만 명의를 빌려달라고 해서 몰래 대출을 받으려고 하는 등의 명의도용 사기는 빈번하게 일어난답니다. 이 경우에 아무리 범죄행위를 몰랐다고 해도 명의 제공자에게 책임이 전가될 수 있으니 주의해야 해요.

<사기예 2-전세금안심대출보증에 가입하면 대가를 주겠다는 사기>

전세금안심대출보증을 악용해 주택도시보증공사에게 손실을 떠넘기는 사기 사건들이 벌어지고 있다고 해요. 전세보증금을 반환할 형편이 안 되는 사람에게 소유권을 넘기고 세입자는 전세금안심대출보증에 가입해 최대한도로 전세대출을 실행하는 거죠. 전세계약이 종료되면 임대인은 파산 신청을 하는 등의 방식으로 보증금을 반환하지 않고, 세입자는 주택도시보증공사에게 보증금을 돌려달라고 하게 되고요. 특히, 중개인이 명의를 빌려주면 대가를 지급하겠다고 꼬드겨 세입자이나 임대인의 명의를 도용하는 사례들이 있다고 하니 조심하세요!

이런 조직적인 사기 사건에 가담할 경우, 부동산 실명법 위반이나 사기죄 등으로 처벌받을 수 있으니 각별한 주의가 필요해요. 이렇게 되면, 나도 전세사기에 가담하고 휘말리게 되는 것이기 때문에, 처음부터 이런 제안에 응하지 않는 것이 중요해요. 중개인이나 임대인이 실제 계약하고자 하는 내용과 다른 계약 방식을 제안했을 때 수락 하지 않아야 해요. 실제와 다른 이면계약을 작성하면 전세금안심대출보증에 가입했더라도 공사의 보증 의무가 없어서 공사로부터도 전세금을 돌려받지 못할 수 있어요.

2.7.1 명의도용 대출 사기에 휘말리지 않으려면

①어떤 경우에도 신분증이나 인감을 빌려 주어서는 안 됩니다.
②계약서를 실제 계약 내용과 다르게 작성하지 않아야 합니다.

2.7.2 중개인을 통한 전세보증 사기 예방법

①어떤 경우에도 신분증이나 인감을 빌려 주어서는 안 됩니다.
②적법한 계약절차가 아니면 거절해야 합니다. 작은 욕심이 큰 화를 불러옵니다.

2.8 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때

2.7.1 내용증명을 보내세요.

‘내용증명’이란 쉽게 말해 우체국에서 공적 증명을 해주는 거예요. 내가 누군가에게 어떤 서류를 전달할 때 내용증명으로 보내면, 우체국에서는 그 서류가 전달되었는지뿐만 아니라 그 내용까지도 증명해 주는 거죠. 간단하지만 생각보다 받는 상대방은 심리적 압박을 받을 수 있어요. 물론 실제 법적인 공방이 오가게 될 때 증거로서 작용할 수도 있죠.

2.7.2 ‘임차권등기명령’을 신청

보증금을 반환받지 못한 상황에서 급하게 다음 집으로 이사를 해야 하는 상황을 겪고 있는 분들이 많을 거예요. 이런 경우, 내가 이사를 하더라도 임차권등기명령을 완료해 놓으면 대항력을 유지할 수가 있어요
2.7.3 지급명령을 신청

이 절차는 전세금 반환 소송으로 들어가기 전 최후의 수단이에요. 전세금 반환 소송에 비해 상대적으로 소요 기간이 짧아서 지급 결정 확정까지 한 달 안에 가능해요. 소요 비용 역시 적기 때문에 경제적으로도 유리해요.

3. 전세계약 시 유의 사항

3.1 안심전세 앱으로 점검

안심전세앱으로-확인하십시오

국토교통부에서 안심전세 앱 버전 1을 개발했습니다.

이 앱을 통해서 다음과 같은 도움을 받을 수 있습니다.
계약하기 전에 앱을 활용해서 필요한 정보를 확인하십시오.

3.1.1 정확한 시세정보 제공
○시세 : 연립·다세대, 소형 아파트(50세대 미만) 등 평형별 시세 제공
○연락처 : 주택 검색 시 인근 지역 주요 감평사·중개사의 연락처를 별도 표시하여 전화 상담을 통한 교차 검증 유도
○신축빌라 : 중개사·감평사 협회 협조를 통해 ‘준공 전 시세’를 제공, 사각지대 해소
* 2.0 버전부터~

3.1.2 자가진단 결과 제공
산정된 시세를 토대로 선순위 근저당, 전세보증금 등 정보를 추가 입력하면 안심할 수 있는 전세계약인지에 대한 자가진단 결과를 제공

3.1.3 집주인 정보 공개
○집주인의 과거 보증사고 이력
○HUG 보증가입 금지 여부
○악성임대인 등록 여부
○임대인의 체납이력 제공
1단계(집주인이 직접 보여줌) → 2단계(‘푸시 버튼’으로 동의 확보) → 3단계(임대인 동의 없이 직접 확인)

3.1.4 전세계약 원스톱 처리
임차인이 전세계약 시, 관계기관별 필요한 행정정보를 한 번에 처리 가능하도록 다양한 기능 제공

<주택 위험성 사전 확인>
○임차인이 선순위 채권, 근저당 등 주택의 권리관계* 열람 가능
* 2년 반 內 등기부등본 내용 변경 시 ‘변경사실’이 임차인 카카오톡에 전송

「안심전세 App] 1.0을 출시 후 보완 작업을 거쳐 다양한 추가 기능을 탑재 → 2.0 버전으로 업그레이드 예정! (7월)

안심전세앱버전은-23년-7월에-버전2로-업그레이드될-예정입니다

3.2 등기부등본 확인

등기부등본에서는 ①임대인이 누구인지, ②빚이 얼마나 많은지(근저당권 등), ③혹시 누군가의 보증금을 떼어먹은 전적은 없는지(임차권) 등의 정보를 확인할 수 있어요. 그리고 등기부등본은 계약하기 전에도, 계약 이후 잔금을 치르기 직전에도 반드시 확인해야 해요.
왜냐하면 내가 입주하기 전에 임대인이 나와 계약한 집을 담보로 빚을 지거나, 아니면 매매를 해버릴 수도 있기 때문이에요.

공인중개사에게 등기부등본을 발부해 달라고 하면 해 주나 공인중개사가 등기부등본을 위조하여 소유주를 바꾸어 사기를 치기도 하니까 본인이 직접 발부하기 바랍니다.

중개인이 발부한 등기부등본을 봐야 할 상황이라면 최소한 발부 날짜를 반드시 확인해야 하며 특약사항에 "계약 체결일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등의 행위를 일절 하지 않기로 한다. 임대인이 이를 위반할 때는 본 계약은 자동 해지되어 무효가 되며 임대인은 보증금을 즉시 반환해야 한다."라고 적으시기 바랍니다.

3.3 주택 소유자 확인

3.3.1 임대인이 개인인 경우

●계약의 상대방이 주택 소유자가 맞는지 확인해야 합니다.
①내 눈앞에 있는 사람과, 계약서에 도장 찍는 임대인과 등기부등본에 적힌 주택의 소유자가 모두 동일 인물이 맞는지 확인해야 해요
②주택의 소유자가 2명 이상이면 소유자 전원과 계약을 맺기를 추천합니다.
전세보증금반환보증에 가입하기 위해서는 소유자 전원과 전세계약을 체결해야 해요. 그리고 이렇게 임대인이 여러 명일 경우에는 전세계약을 종료할 때도 소유자 전원에게 종료 의사를 밝혀야 해요.

가급적 많은 소유주가 등재된 집은 전세계약을 피하는 것이 좋습니다.

③임대인에게 법적인 ‘행위능력’이 있는지 확인하십시오.
행위능력이 없는 자, 즉 제한능력자의 법률행위는 제대로 된 효력을 가지지 못하기 때문이에요. 잘못하면 계약이 취소될 수도 있어요. 여기에서 제한능력자란 스스로 법률행위를 할 수 없는 사람, 또는 그러한 자격이 없는 사람을 말해요. 대표적인 예로는 미성년자가 있죠. 미성년자인 임대인과 계약을 맺을 때는 반드시 법정대리인인 친권자의 동의가 필요합니다. 또 다른 제한능력자로는 ‘피성년후견인’, ‘피한정후견인’ 이 있어요. 이 둘의 사전적 정의는 약간 다르지만 둘 다 쉽게 설명하자면, 사무를 처리할 능력이 부족한 사람의 일을 대리해주는 사람을 말해요. 질병에 걸렸거나 장애가 있거나 노령자면 스스로 사무를 판단하기 힘들 수 있기 때문이죠. 이들을 대리해 주는 ‘피성년후견인’, ‘피한정후견인’으로부터 집을 빌리기 위해서는, 이들을 감독하는 후견 감독인의 동의 혹은 가정법원의 허가가 필요할 때도 있어요. 모든 경우에 다 허가가 필요한 건 아니지만 그러한 경우도 있으니까 법률적인 자문을 구해야 해요.

3.3.2 임대인이 기업인 경우

임대인이 법인이라고 해서 어렵게 생각할 필요는 없어요. 개인 임대인을 확인할 때처럼, 과연 그 법인이 이 집을 임대할 자격이 있는지만 잘 확인하면 돼요.
등기부등본을 확인하는 거죠. 그리고 법인 등기부등본상의 대표와 계약을 체결할 때는 법인 대표자의 신분증과 법인 인감증명서가 필요해요. 만약 법인 대표자가 아닌 사람과 계약할 때는 위임장 서류들을 꼭 받은 뒤 계약을 해야 하고요. 이때 확인해야 할 서류는 아래에 설명한 대리인과 계약할 경우를 참고하십시오.

3.4 대리인과 계약할 경우에는 정당한 대리인이 맞는지 확인

3.4.1 위임장에는 위임인과 수임인의 인적사항, 대상 주택, 위임의 범위 등이 기재되어 있어야 해요.

임대인의 인적사항, 대리인의 인적사항, 집에 대한 정보, 월세 및 보증금 등의 계약 조건, 계약 범위, 보증금 수령인 등이 적혀 있어야 하죠. 만약 대리인이 여기에 적힌 위임 범위를 벗어나 계약한다면 계약 자체가 무효가 되어 대항력을 잃게 될 수 있으니 주의해야 해요.

3.4.2 위임장에 찍힌 인감과 인감증명서의 인감이 동일한지를 확인하세요.

만약, 인감이 아닌 서명이 적힌 위임장이라면, 본인서명사실확인서가 필요해요.
혹은 아예 공증, 즉 공적으로 증명된 위임장을 통해서도 위임 사실을 확인할 수 있어요.

3.4.3 임대인과의 통화를 통해 계약 내용을 확인하십시오.

통화내용을 녹음해 두면 추후 분쟁 발생할 때 활용할 수 있습니다.

3.5 공인중개사가 정상적으로 영업하는 중개인인지 자격과 신분증을 확인

공인중개사의 역할에 대해서도 정확히 알고 있어야 해요. 공인중개업자는 ‘공인중개사법’에 따라 중개 물건의 위치, 주변 환경, 종류 등 기본적인 사항을 알려주어야 할 의무를 지고 있어요. 그뿐만 아니라 해당 주택의 권리관계를 설명하고 ‘중개대상물 확인·설명서’를 주어야 할 의무도 함께 가지고 있죠. 그렇기 때문에 여러분은 공인중개사가 명확하게 설명하지 않는 부분이 있다면 정확한 설명과 확인을 요청할 수 있어요.

3.6 계약내용 확인

임대인과 대리인, 공인중개사까지 확인을 마쳤다면 이제 계약의 내용을 확인해야 할 차례예요.

모든 계약서는 계약의 내용을 꼼꼼히 확인해야 하는 게 맞지만 임대차계약은 특히나 큰돈과 당장의 생존이 걸려있는 만큼 더욱더 꼼꼼하게 살펴야 해요. 아래 5가지 사항을 확인하십시오.

확인 사항	내용
1.임대차 대상 부동산	목적물 주소 및 임차 면적 등이 등기부등본 및 건축물대장과 일치하는지
2.계약 당사자의 인적사항	임대인, 임차인, 공인중개사의 인적사항이 신분증과 일치 여부 확인
3.보증금·월차임의 지급 방법	보증금 및 월세 지급 계좌 및 지급 시기
4.계약체결일과 임대기간	실제 계약을 체결한 날짜와 임대기간
5.기타 특약사항	주택 상태 관련 특약(옵션 사항, 수리비 부담 등) 계약조건(근저당 말소 등)

3.7 특약사항 작성

특약사항도 계약의 내용 못지않게 중요해요. 특히나 돈에 관한 내용이 들어가 있으면 더욱 그렇죠. 계약서에는 없지만, 집을 볼 때 구두로 약속했던 내용이 있다면 계약서에 반드시 특약으로 적어놓으세요.

예를 들면,
○언제까지 곰팡이를 없애고 도배를 해주겠다.
○선순위에 있는 근저당을 언제까지 말소하겠다. 만약 이를 이행하지 않을 때는 계약은 무효로 한다.
○임차인의 귀책 없이 전세보증금반환보증에 가입할 수 없을 경우 계약은 취소되며 임대인은 보증금을 즉시 반환한다.라고 적으십시오.

3.8 확정일자와 입주 직후 등기부등본 확인

계약하고 입주하고 반드시 전입신고를 한 후 계약서에 확정일자 도장을 받아야 합니다.
그리고, 등기부등본을 확인해 보세요.
확정일자 받기 전에 등기부등본에 변동사항이 없는지 확인하기 위해서이며 특약 사항이 있다면 이를 어기지 않았는지 점검하기 위해서입니다.

4. 보증상품

4.1 보증내용

전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임

4.2 보증상품 개요

보증신청기한	○신규 전세계약의 경우 전세계약서 상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2 경과하기 전 ○갱신 전세계약의 경우 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2 경과하기 전
보증대상 주택	단독.다가구,다중,연립.다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트
	※ 주거용 오피스텔의 경우 전세계약서 또는 중개대상물확인 · 설명서에 주거용 표기가 있어야 합니다. ※ 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 보증대상 주택이 아닙니다.
보증채권자 (보증신청인)	전세계약서 상의 임차인
	※ 개인, 법인, 외국인도 보증가입이 가능합니다. 단, 중소기업이 아닌 법인의 경우 전세권을 공사에 이전하는 조건으로 가입 가능합니다.
보증금액	보증한도내에서 보증신청인이 신청한 금액
보증한도	주택가격 – 선순위채권 등
	※.선순위 채권 등 : 보증신청인의 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권 ☞ 등기부등본의 을구의 근저당금액과 등기일자를 확인해주세요. - 단독,다중,다가구주택의 경우에는 보증신청인보다 우선하는 다른 세입자들의 선순위 전세보증금의 합계를 포함
보증조건	○신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것 ○전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격 이내일 것 Ex) - 전세보증금 5억, 선순위채권2억, 주택가격 6억인 경우 : 전세보증금 5억 + 선순위채권 2억 > 주택가격 6억 ▶ 가입불가 - 전세보증금 7억, 선순위채권 0원, 주택가격 6억인 경우 : 전세보증금 7억 > 주택가격 6억 ▶ 가입불가 - 전세보증금 6억, 선순위채권 0원, 주택가격 6억인 경우 : 전세보증금 6억 = 주택가격 6억 ▶ 가입가능 등기부등본상 확인사항 ① 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청,압류,가압류,가처분,가등기 등)이 없을 것 ☞ 등기부등본의 갑구를 확인해주세요. ② 선순위채권이 주택가격의 60% 이내일 것 ☞ 등기부등본의 을구를 확인해주세요. ③ 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유일 것 전입세대열람내역서 확인사항 보증신청일 현재 타세대 전입내역이 없을 것(단독,다가구,다중주택 제외). 전세계약서상 확인사항 ① 전세계약기간이 1년 이상일 것 ② 공인중개사를 통해 체결(날인)한 전세계약서일 것 ※기존 계약 시 공인중개사를 통해 전세 계약을 체결했다면 갱신 전세 계약은 공인중개사를 통해 체결한 전세계약서가 아니여도 가입이 가능합니다. ③ 전세보증금액이 수도권 7억 이하, 그 외 지역 5억원 이하 일 것 ④ 전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것 건축물대장 확인사항 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것(아파트 제외) 단독,다중,다가구주택의 경우 추가 확인사항 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액을 합한금액이 주택가격의 80% 이내일 것 전세권이 설정된 경우 말소 또는 공사로 전세권을 이전할 것 중소기업이 아닌 법인임차인의 경우 전세권을 이전해야 가입가능합니다. -질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출을 받지 않았을 것 -신용대출은 보증가입이 가능합니다. ☞ 대출받으신 은행에 확인해주세요. 임대인이 공사의 보증금지대상자가 아닐 것
위탁 금융기관	-신한, 국민, 우리, 광주, KEB하나, IBK기업, NH농협, 경남, 수협, 대구은행, 우리은행, 국민은행은 해당 은행 모바일 앱을 통해 보증가입 가능 -네이버부동산, 카카오페이 및 KB국민카드에서 비대면으로 가입 가능
기타 유의사항	-위탁 금융기관에서 보증신청 시, 보증서 및 약관은 해당 금융기관 또는 공사 인터넷보증 홈페이지에서 배부받으실 수 있습니다. -보증해지 등 정산사유 발생 시 보증료 계산기간은 전세계약기간의 시작일 로부터 보증료 정산사유 발생일까지로 함

4.3 주택가격 산정기준과 보증료와 제출서류는 주택도시보증공사 홈페이지의 아래 링크에서의 설명을 참고하십시오.

▶전세보증금반환보증 상품개요/주택가격 산정기준/보증료/할인 및 할증에 대한 설명

4.4 신청기한

전세계약기간의 1/2 경과 전까지

II. 전세피해지원센터 개소 (국토부)

❶ 지원대상 :전세계약 종료 후 정당한 사유 없이 보증금을 돌려받지 못한 전세계약 피해자 ❷ 지원내용 : 무료 법률 상담을 제공하고 전세 피해자에 대한 각종 지원 프로그램을 안내 ❸ 신청방법 : HUG주택도시보증공사 누리집에서 방문 상담 및 전화 상담 예약

​전세사기 피해자들에게 종합적인 피해지원 서비스를 제공하는 '전세피해지원센터'가 2022년 9월 28일 개소했습니다.

​'전세피해지원센터'에서는 변호사, 법무사, 공인중개사, HUG 직원 등 10여 명이 상주하며 무료 법률 상담을 제공하고 전세사기 피해자에 대한 각종 지원 프로그램을 안내합니다.​

'전세피해지원센터' 이용 가능한 지원대상 및 지원내용, 신청방법 등 대한민국 정부에서 자세히 알려드립니다.

​1. 지원대상

❶ 지원대상 전세계약 종료 후 정당한 사유 없이 보증금을 돌려받지 못한 전세계약 피해자

 

전세사기피해자-지원대상을-알아봅니다(사진출처-대한민국정책브리핑)

​​무료 법률 상담 및 각종 지원 프로그램은 전세계약 종료 후 정당한 사유 없이 보증금을 돌려받지 못한 전세계약 피해자를 대상으로 지원합니다.

전세계약 예정자 또는 계약만료 전이거나 단순분쟁(수선비 등) 전세보증보험 가입자 등의 경우에는 상담이 어려울 수 있습니다.

​전세피해지원센터에서는 전세피해사실 등을 객관적으로 심사하는 절차를 통해 각종 전세피해 지원 프로그램의 대상자인지 확인합니다.

<전세피해 확인 절차>

​전세사기 피해자를 선별하고 지원 프로그램별 확인사항을 심사한 후 확인서를 발급합니다.

👉 피해여부 : ① 계약만료, 위법계약 등으로 보증금 미반환 피해확정된 자 중 ② 고의·중과실이 없는 자
👉 피해내용 : 주거권 침해여부, 피해금액 확인

​2. 지원내용

❷ 지원내용 무료 법률 상담을 제공하고 전세 피해자에 대한 각종 지원 프로그램을 안내

전세피해지원센터-지원내용을-알아봅니다

 

​​<전세피해지원센터 주요 제공 서비스>

📌무료 법률상담 및 법률 대응 지원

다양한 분야의 전문가가 상주하며 피해자별 맞춤형 법적대응방안을 무료로 상담

상담자	상담분야	상담가능 유형예시	피해상태(권장)
공인중개사	계약일반	임대차계약 검토, 대항력·우선변제권, 최우선 변제금액 등 문의	임대차계약 종료 후 단순 보증금 미반환
법무사	경매/집행	지급명령, 임차권등기명령, 경공매·명도절차 대응, 경매신청·집행 등	보증금 미반환에 따른 법적조치 필요시
변호사	소송	보증금반환, 손해배상청구, 형사고소 등 민·형사상 소송행위	보증금 반환을 위한 민사소송 필요, 사기 피해자 등

​📌긴급 주거지원

전세피해자 중 퇴거명령을 받거나 생업상 이유로 거처이동이 필요한 경우 등 단기 임시거처가 필요한 자에게 임시거처를 제공
* 다주택 악성채무자의 강제관리주택을 전세피해자에게 임시거처로 제공(6개월)
* 임차료 70% 지원 (관리비 개별부담)

📌전세피해 심리상담 (추후 실시 예정)

전세사기 등 피해자 대상 무상 심리치료 프로그램 제공(☞분기별)

무상심리치료를-지원합니다.

​​3. 신청방법

❸ 신청방법 ​ HUG주택도시보증공사 누리집에서 방문 상담 및 전화 상담 예약

HUG주택도시보증공사누리집에서-상담방식을-선택해-예약할-수-있습니다

​📌방문 상담 또는 전화 상담 예약하는 법

각종 지원프로그램 신청을 희망하는 대상자는 HUG주택도시보증공사 누리집 → 고객지원센터 → 전세피해지원센터 메뉴에서 예약신청 가능하며 신청 과정에서 방문(대면) 또는 전화(비대면) 방식을 선택해 예약이 가능합니다.

​HUG주택도시보증공사 누리집 바로가기 ▽
www.khug.or.kr

 

전세피해지원센터 예약신청 바로가기▽

www.khug.or.kr

📌 상담에 필요한 서류
상담에 필요한 서류는 임대차계약서, 등기부등본 등이 있으며 상담 과정 중 기타 전세피해 상담을 위해 필요한 서류가 추가될 수 있습니다.

📌​상담시간
10시~17시 (점심시간 : 12시~13시)
*주말 및 공휴일은 운영하지 않습니다.​

📌방문 주소
 서울시 강서구 화곡로 179, 대한상공회의소 기술교육센터 2층 *건물 내 주차 공간이 제공되지 않으니, 주변 공영주차장 또는 대중교통 이용을 부탁드립니다.

​📌문의
○전세피해지원 콜센터 ☎1533-8119
○전세피해지원 대표 전화번호 ☎02-6917-8119

III. 전세사기피해 종합금융지원센터 (금감원)

1.  위치

​📌금감원 본원 1층 (서울 여의도)
​📌인천 지원 (전세 사기 피해가 큰 인천에 우선 설치하고 필요 시 확대)

2. 기간

2023년 4월 21일부터 ~ 10월 말 (잠정/ 필요 시 연장 운영)

3. 주요 기능

​📌선순위 채권자의 경매·매각 유예를 희망하는 경우 확인 후 채권금융기관 통보 및 국토부 전세피해지원센터 안내 등
​📌선순위 채권 확인 및 선순위 금융기관과의 분쟁 접수
​📌긴급 저리 전세자금 융자, 금융기관 자체지원 융자 등 안내
​📌주거안정 프로그램 법률지원 서비스 등 정부 지원 안내

4. 이용방법

방문, 전화 및 인터넷

​📌(금감원 콜센터 ) 1332 -1번-1번
​📌(인천 지원) 032-715-4803/4813/4817
​📌e-금융민원센터 (www.fcsc.kr내 민원신청)

전세사기 피해 종합금융지원센터 운영 (출처-정책공감)

 

자료출처

1. 정책공감 (2022.10.19)
2. HUG전세사기예방센터 HUG전세사기예방센터 (khug.or.kr)
3. 전세계약 맺을 때 ‘안심전세 앱’ 꼭 활용하세요! (대한민국정책브리핑 2023.2.10)
4. 4월 21일부터 전세사기 피해  종합금융지원센터를 운영합니다. (정책공감 2023.4.21)