조정지역 전면 해제와 양도소득세와 취득세에 미치는 영향

정부는 2022년 9월 21일 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 조정해서 발표했습니다. 9월 26일부터 시행됐습니다. 어떤 내용이 바뀌었는지 검토해 보고 양도소득세와 취득세에는 어떤 영향이 미치는지도 살펴봅니다.

↘2023년 1월 5일에 규제지역이 추가로 해제되었고, 1월 12일부터는 일시적 2주택자가 종전주택을 처분하는 기한도 2년에서 3년으로 변경됐습니다.

최신 정보에 근거해 2023년 1월 13일에 새로 작성된, 제 블로그의 아래 글을 참고하십시오.

▶서울 4곳 제외 규제지역 해제 효과와 일시적 2주택, 기존주택 처분기한 3년으로 연장

서울 4곳 제외 규제지역 해제 효과와 일시적 2주택, 기존주택 처분기한 3년으로 연장

1. 규제 대상 지역이 아래와 같이 바뀌었습니다.

A. 규제 지역 주요 변경 내용

(1) 서울은 해제된 곳 없음
(2) 경기도의 투기과열 지구는 변동 없고 조정 대상 지역 중 일부 해제됨
(3) 인천은 연수, 남동, 서구는 투기과열지구에서 해제
(4) 부산, 대구를 비롯한 지방 도시의 조정 대상 지역 해제됨
(5) 단, 세종시는 투기지역과 투기과열지구에서는 해제되었으나 여전히 조정 대상 지역으로 규제되고 있습니다. 

B. 국토교통부에서 발표한 아래 자료를 참조하십시오.

(1) 국토교통부가 22년 9월 21일 배포한 자료

규제 지역 현황 (22년 9월 26일 기준) 1-2

규제 지역 현황 (22년 9월 26일 기준) 2-2

(2) 아래 링크로 가시면 6쪽짜리 보도자료를 다운로드할 수 있습니다.

▶국토교통부 보도자료- 지방, 광역시, 도 조정대상지역 전면 해제 (2022년 9월 21일)

C. 국토교통부 보도자료 표 보는 법

빨간색으로 적힌 곳은 이번에 해제된 지역입니다.
예를 들면, 경기도 안성, 평택, 양주, 파주, 동두천은 조정대상지역에서 해제되었고, 부산 해운대, 수영, 동래, 남연제 등과 대구 수성은 빨간 글씨로 적혀 있으니 해제되었다는 뜻입니다.
단, 도시 이름 옆에 (주)가 적혀 있는 것은 아래에 기재된 (주)의 번호를 보셔야 합니다. 일부 지역은 제외됐다는 내용이 있습니다.

2. 조정 대상 지역 해제 효과

A. 취득세 절감

주택을 살 때 현재 보유하고 있는 주택이 몇 채냐에 따라, 그리고 사려고 하는 주택이 조정 대상 지역에 있느냐에 따라 취득세가 달라집니다.

(1) 기본 취득세율

기본 취득세율

(2) 취득세 중과세율

취득세 중과세율

B. 양도 소득세 중과 배제

(1) 2 주택 이상의 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정 대상 지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제 적용을 배제합니다.

2017년 8월 2일 부동산 대책에 의해 조정지역 2 주택자는 무조건 기본세율+10%, 3 주택자는 기본세율+20%의 양도세를 중과했습니다.

 (2) 윤석열 정부 들어 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지는 양도소득세 중과가 한시적으로 중지되었습니다.
이 기간이 지나면 양도세는 다시 중과될 것입니다.

그래도, 조정 대상 지역에서 해제된 지역의 양도소득세는 줄어들게 됩니다.

D. 금융 혜택

(1) 비조정지역은 대출 규제 없음

부동산 투기를 잡기 위해 대출을 규제했었는데 조정 대상 지역에서 해제되어 비조정지역이 되면 대출 규제 적용을 안 받습니다.

(2) LTV와 DTI

a. 9억 이상의 고가주택인 경우에는 LTV(자산가치 비율)를 9억까지는 50%, 9억 초과분은 30%까지만 인정해 주었음.
예를 들면, 10억짜리 집이라면 9억X50% + 1억X30%=4억 8천만 대출을 받을 수 있습니다.

b. DTI(부채상환비율) 50%를 적용해 주택이 고가라 담보능력이 좋더라도 소득이 낮으면 원리금 상환액에 제한을 걸어 집을 못 사게 합니다.

LTV와 DTI, 2개의 수단으로 은행 대출을 규제해 왔습니다.

3. 지방 저가 주택, 농어촌 주택, 고향 주택에 대한 조세특례법 내용

22/7/21일 개정된 세법에 따라 아래와 같이 바뀌었습니다.

A. 1세대 1 주택자 주택  종부세 특례 (신설)

(1) 1세대 1 주택자가 과세 기준일인 6월 1일 현재 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가 주택을 소유한 사람은 종부세를 할인해 줌.
22/9/16일~9/30일까지 신청한 자에 한함.

a. 일시적 2주택은  1세대 1주택자가 기존 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득하여 과세기준일 현재 일시적으로 2주택이 된 경우로 신규주택 취득일로부터 2년 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우임.

◈ 2023년 1월 12일 기획재정부에서 일시적 2주택 특례요건 중 종전주택 처분기한을 신규주택 취득일로부터 3년 이내로 연장하기로 했다는 발표에 따라 변경되었습니다.

달라진 내용은 아래와 같습니다.

관련법과 시행령을 개정해서 2월 중에 공포, 시행하지만 23년 1월 12일부터 소급 적용됩니다.

달라진 일시적 2주택 종전주택 처분기한 (출처 : 대한민국정책브리핑 2023년 1월 12일)

b. 지방 저가 주택은 아래 조건을 충족해야 함.
-공시 가격 3억 원 이하
-지방에 소재 (수도권 및 광역시나 특별자치시가 아니 지역)

c. 상속주택
-상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 주택
-상속지분이 전체 주택 지분의 40%이하인 주택
-상속 받은 주택 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억원, 수도권 밖 3억원 이하인 주택

(2) 위 해당 주택은 1세대 1주택 세금 계산 방식을 적용하여 과세 표준 계산 시 과세대상 주택(특례신청주택 포함)의 공시 가격을 합산한 금액에서 11억 원을 공제하며 납세자의 나이에 따라 세액 공제도 해 줌.

예를 들면, 서울에 공시 가격 13억 인 아파트가 1채 있고 이번에 조정 대상 지역에서 해제된 안성에 공시 가격 2억인 아파트를 보유하고 있다면 13억+2억=15억인데 1가구 1 주택 공제 금액이 14억 (기본공제 11억 + 특별공제 3억// 특별공제는 2022년에 한정하여 적용되며 2023년부터는 기본공제만 적용됨)이므로 15억-14억-1억 원이 종합 부동산세 과세 표준금액이 됩니다.
종부세가 계산된 후 납세자의 나이(60세 이상)와 보유기간에 따라 세액도 공제해 준다는 것입니다.

B. 공시 가격 3억 원 이하인 지방 저가주택을 구입한 경우의 양도소득세

1세대 1 주택인 사람이 비조정지역인 지방에 공시 가격 3억 원 이하의 주택을 구입한 후 기존 주택을 처분할 경우 1 주택자로 봐서 양도 소득세 중과세를 피할 수 있습니다.

단, 주의할 점은 기존에 주택을 보유한 사람이 지방 저가 주택을 구입하는 경우에만 해당됩니다.
지방 저가 주택을 먼저 구입한 후에 공시 가격 3억이 넘은 비조정지역의 주택을 구입하면 혜택을 못 봅니다. (이 부분에 대해서는 세무사에 따라 의견이 다릅니다. 주택을 구입하기 전에 어느 주장이 맞는지 반드시 확인하시기 바랍니다.)

만일, 서울 아파트를 보유한 상태에서 공시 가격 3억 이하인 청주 아파트를 샀다면 어느 아파트를 팔든 양도소득세 중과세를 피할 수 있다는 것입니다.
만약 서울의 아파트가 2017년 8월 2일 전에 구입한 것이라면 2년 거주 조건도 채울 필요 없이 처분해도 양도세를 내지 않아도 됩니다. (아래 1세대 1 주택 양도세 비과세 조건 참조)

C. 농어촌 주택. 고향 주택에 대한 양도소득세 과세 특례

(1) 소재지 : 수도권 및 조정대상지역 등 제외
(2) 공시 가격 (기준시가)  취득 당시 3억 원 (한옥 4억 원) 이하
(3) 보유기간 3년
(4) 농어촌주택, 고향주택 취득 전 보유한 일반주택만 혜택
(5) 2025년 12월 31일까지 취득한 농어촌 주택과  고향주택에 한함.

조세특례법 개정 내용 요약 (출처 : 유튜브, 부동산 쇼/2022년 7월 25일)

D. 주의할 점

(1) 농어촌주택과 고향주택은 취득 당시 기준 시가가 3억 이하이면 나중에 5억으로 올라도 상관없지만 지방 저가 주택인 경우에는 공시 가격이 점점 올라 3억 이상이 되면 기존의 주택을 팔더라도 양도소득세 중과세율이 적용됩니다.
공시가격은 매년 4월 새로 정해집니다.

(2) 농어촌주택과 고향주택은 보유기간이 3년 이상이지만 지방 저가 주택은 보유 기간 제한 없습니다.

4. 1세대 1 주택 양도세 비과세 조건

A. 거래 가액 12억 원 이하

(1) 실거래가가 13억이라면 12억과의 차액인 1억에 대해 양도세를 내야 합니다.
(2) 2021년 12월 8일부로 거래 가액 기준이 9억에서 12억으로 변경되었습니다.

B. 부동산 보유 기간과 실거주 2년

(1) 주택을 취득하여 보유한 기간이 2년 이상되어야 함.
(2) 2017년 8월 2일 이후에 조정지역 내에 있는 주택을 구입했다면 보유 기간 중 2년 이상 실거주해야 함.
(3) 비조정지역은 2년 실거주 요건 불필요함.

C. 1가구 1 주택 요건

(1) 한 세대원(직계 존/비속)이 대한민국 내에 1 주택을 보유한 경우
(2) 자녀가 주택을 보유하고 있을 경우 세대분리를 해서 1세대에서 벗어날 수 있음. (30세 이상이거나 결혼한 상태여야 함. 30세 미만이고 성인이면 월 70만 원 이상의 소득 증명 필요.)

D. 양도세율

양도세율