2023년 3월 30일 주택임대차보호법 일부 개정법률이 국회 본회의를 통과했습니다. 임대차계약 체결 시 임대인이 정보를 제시해야 하는 의무를 신설했고 임차권등기를 신속히 하는 방안이 포함되었습니다. 또한 국세기본법 제35조가 개정되어 시행됐습니다. 자세하게 알아봅니다.
주택임대차보호법과 국세기본법이 개정되었습니다.
1. 전세사기 위험 4가지와 정부의 대비책
◈임차인이 전세사기를 당할 위험은 아래 4가지입니다.
①선순위 보증금 ②계약 시 임대인의 체납된 세금(국세+지방세) ③거주 중 주인이 바뀌었을 때 새 임대인의 체납된 세금 (국세+지방세) ④대항력 효력발생 시기
이 4가지 위험을 피하려면 ①과 ②에 대해 계약하려는 임차인이 알아야 하고, ④번 위험은 임대인이 계약 후에 임차인이계약서에 확정일자를 받기 전에 금융기관으로부터 대출을 받아서 생기기 때문에 임대인이 임차인이 대항력을 가지는 조치를 하기 전에 돈을 빌릴 수 없도록 해야 합니다.
◈상기 위험 ①과 ②는 주택임대차보호법과 국세기본법을 일부 개정해서 대비했고, 위험④은 표준주택임대차계약서 양식에 [특약사항]을 개정하여 해결했습니다.
◈위험③은 국세기본법을 개정하여 해결했습니다. 주요 내용은 아래 3. 국세기본법 개정 설명을 참고하십시오.
이를 통해서 위의 4가지 위험에 대해 임차인은 인지하고 대비할 수 있게 되었으며 떠안아야 할 위험이 크게 줄었습니다.
2. 주택임대차보호법 개정 법률 조항 주요 내용
주택임대차보호법 개정 주요내용(출처-법무부뉴스)
1.1 임대인의 정보 제시 의무 신설 (제3조의 7)
1.1.1 임차인은 임대차 계약 체결 시 임대인에게 다음 정보 제시 요구 가능
①해당 주택의 선순위 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 임대차 정보 ②국세징수법･ 지방세징수법에 따른 납세증명서
♠임대인이 임대차계약 체결 전에 해당 정보 열람에 동의하면 정보 제공으로 간주됨. ♠법 제3조 7 개정규정은 공포한 날부터 시행한다.
1.1.2 표준 계약서 개정
정부에서 권고하는 특약사항이 들어간 주택임대차표준계약서를 사용하십시오. (출처-법무부)
①개정법의 실효성을 제고하기 위해 주택임대차표준계약서를 개정합니다.
- 임대인이 사전에 고지하지 않은 선순위 임대차 정보나 미납･체납한 국세･지방세가 있다는 사실이 확인된 경우, 임차인은 위약금 없이 계약을 해제할 수 있도록 하는 특약사항 체결을 권고합니다.
②임차인이 임대차계약 체결 시 위 표준계약서에 따른 특약사항을 기재한 경우에는 고지받지 못한 선순위 임대차 정보 및 임대인의 체납사실 등이 밝혀지면 임대차계약을 해제함으로써 전세사기 피해로부터 벗어날 수 있습니다.
※ 새로운 임대인의 국세 법정기일이 임차인의 확정일자보다 빠르거나 당해세라고 하더라도 종전 임대인의 국세체납액 한도 내에서만 우선 징수할 수 있도록 ｢국세기본법｣ 제35조가 ’ 22.12.31. 개정(’ 23.4.1. 시행)됨에 따라, 향후에는 개정된 ｢주택임대차보호법｣에 따라 종전 임대인의 체납세액 등만 확인하면 임차인은 예상치 못한 피해에서 사실상 벗어날 수 있게 됩니다.
표준 주택임대차계약서 중 '특약사항'부분 (출처-국토교통부 보도자료 2023.3.30)
1.2 임차권 등기 신속화 (제3조의 3, 제3항)
임차권등기 신속화 (출처-법무부)
1.2.1 개정 배경
개정하기 전에는 법원 결정(임차권등기명령)이 임대인에게 송달되어야만 임차권 등기를 할 수 있었으나 임대인이 사망, 행방불명되거나 송달을 회피하면 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차권등기를 할 수 없어서 이사를 갈 수도 없는 문제가 있었습니다.
이에 따라 임대차 종료 후에 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 단독으로 임차권 등기를 할 수 있도록 했습니다.
1.2.2 임차권 등기 명령이 임대인에게 고지되지 전에도 임차권등기 가능
①임차권등기명령 조항(제3조의 3 제3항)에도, ‘가압류 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다’는 「민사집행법」 제292조 제3항을 준용했습니다.
②이에 따라 임대인에게 임차권등기명령 결정이 고지되기 전에도 임차권등기가 이루어질 수 있게 함으로써 임차인의 대항력･우선변제권 및 거주이전의 자유를 보장하고, 임차인의 보증금반환채권 보호를 보다 강화했습니다.
③이 규정은 ‘임차권등기명령 절차에 관한 규칙’ 정비 등을 위한 기간이 필요해 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행될 예정입니다. - 다만, 임차권등기명령이 개정법 시행 전에 있었더라도 개정법 시행 당시 임대인에게 송달되지 않았다면 적용되게 함으로써 최대한 많은 서민이 개정법의 혜택을 받게 했습니다.
※ 이 개정안은 대통령 지시에 따라 ’ 22.12.20. 법무부･국토교통부 등으로 구성된 ‘전세사기 피해 임차인 법률지원 TF’를 통해 마련했습니다.
3. 국세기본법 개정 (제35조)
3.1 국세기본법 제35조 개정 이유
◈위 1. 전세사기 위험 4가지 중에서 위험③은 국세기본법을 개정하여 해결했으며 개정내용은 다음과 같습니다.
위의 위험 ③은 주인이 바뀌었는데 바뀐 주인이 체납한 세금을 안고 있는 경우입니다.
이 경우에는 당해세* (아래 당해세 설명 참조) 우선 예외 적용방식이 적용됩니다. 이전에는 '법정 기일이 늦은 당해세'가 우선 변제 순서여서 집주인이 바뀌었을 때 새로운 주인이 내지 않은 국세나 지방세가 있을 경우에는 법정 기일이 늦음에도 불구하고 당해세 우선 원칙에 의해 주택임차금보다 우선하였으나 2023.4.1일 이후부터는 주택임차보증금이 '법정기일이 늦은 당해세'보다 우선합니다. (국세기본법 제35조*가 2022년 12월 31일 개정되어 2023년 4월 1일부터 시행)
또한, 새로운 주인(임대인)의 국세법정기일이 임차인의 확정일자보다 빠르다고 해도 종전 임대인의 국세체납한도 내에서만 우선 징수됩니다. 임차인은 원래 임대인의 체납세액만 확인하면 예상치 못한 피해를 받지 않게 되었습니다.
3.2 국세기본법 내용
◈국세기본법
제35조(국세의 우선)
① 국세 및 강제징수비는 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공과금이나 그 밖의 채권에 대해서는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 12. 22., 2022. 12. 31.> . . -「주택임대차보호법」 제3조의 2, 제2항 또는 「상가건물 임대차보호법」 제5조 제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권
이로써 임차인이 모르는데 갑자기 떠안아야 할 위험이 천재지변을 제외하고는 사라졌습니다.
(주)당해세란 해당부동산 자체에 대하여 부과되는 것으로 당해세 종류에는 크게 국세와 지방세로 나눠 볼 수가 있습니다. 국세에서의 당해세는 상속세, 증여세, 종부세, 재평가세가 있으며 지방세로는 재산세, 지방교육세, 공동시설세, 도시계획세 등이 해당됩니다. 당해세는 주세+가산금입니다.
당해세는 그 법정기일 전에 설정된 저당권 등으로 담보된 채권보다 우선하는데 이를 "당해세우선의 원칙"이라 합니다. 따라서 당해세는 근저당권보다 우선하여 배당을 받게 됩니다. 만일 소액임차인, 저당권, 당해세가 있는 경우 ①소액임차인 ②당해세 ③저당권의 순서로 배당을 받습니다.
③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항ㆍ제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조 및 제293조를 준용한다. 이 경우 “가압류”는 “임차권등기”로, “채권자”는 “임차인”으로, “채무자”는 “임대인”으로 본다.
③ -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------제288조제1항, 같은 조 제2항 본문--------------------------------------------------------- --제291조,제292조제3항------------. --------------------------------------------------------------------------------------------------.
1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판 2.임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판 3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 4. 임차권등기명령의 집행
1. ∼ 4. (현행과 같음)
④ ~ ⑨ (생 략)
④ ~ ⑨ (현행과 같음)
<신 설>
제3조의7(임대인의 정보 제시의무) 임대차계약을 체결할 때 임대인은 다음 각 호의 사항을 임차인에게 제시하여야 한다. 1. 제3조의6제3항에 따른 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보. 다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 제3조의6제4항에 따라 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다. 2. 「국세징수법」 제108조에 따른 납세증명서 및 「지방세징수법」 제5조제2항에 따른 납세증명서. 다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 「국세징수법」 제109조제1항에 따른 미납 국세와 체납액의 열람 및 「지방세징수법」 제6조제1항에 따른 미납 지방세의 열람에 각각 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다.
<부 칙>
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제3조의7 개정규정은 공포한 날부터 시행한다.제2조(임차권등기명령의 집행에 관한 적용례) 제3조의3 제3항 각 호 외의 부분 전단의 개정규정은 이 법 시행 전에 내려져 이 법 시행 당시 임대인에게 송달되지 아니한 임차권등기명령에 대해서도 적용한다. 제3조(임대인의 정보 제시의무에 관한 적용례) 제3조의7 개정규정은 이 법 시행 이후 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용한다.
주택임대차보호법 일부개정안이 국회 승인을 받았습니다.(출처-법무부)
5. 개정 주택임대차표준계약서
개정된 표준임대차계약서 1-2 (출처-국토교통부 보도자료 2023.3.30)
개정된 표준임대차계약서 2-2
6. 임대차 계약 시 주의사항
6.1 정부에서 권고하는 주택임대차표준계약서 양식을 사용하십시오.
위 5번에 게시한 표준계약서를 사용하셔야 안전합니다.
6.2 다른 임대차계약서 양식을 사용하는 경우
위에서 말한 특약사항을 넣으셔야 합니다.
6.3 법의 시행과 임대인의 정보제시 의무 시행
부칙 제1조에 명시된 대로 "이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제3조의 7 개정규정은 공포한 날부터 시행한다."는 점을 아셔야 합니다.
그리고, 부칙 제3조에 따라 "제3조의 7 개정규정은 이 법 시행 이후 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용한다."는 것입니다.
전세사기 예방과 대처법, 그리고 전세피해를 입었을 때 지원받는 방법에 대한 자세한 사항은 아래글을 참고하십시오.
